Nederlands investeringsklimaat: niet reguleren, maar stimuleren

Ruud van Eijk is directeur AM Capital. In deze rol richt hij zich op het aantrekken van strategische samenwerkingen met investeringspartners voor grote nieuwe ontwikkelprojecten en op de complexgewijze verkoop van huurwoningen aan beleggers. Geen eenvoudige opgave. Het huidige ongunstige investeringsklimaat is grotendeels veroorzaakt door een verdere regulering van de vastgoedmarkt, legt Ruud uit: “De Wet betaalbare huur bepaalt de maximale huurprijs die verhuurders mogen vragen. Daarnaast moet circa tweederde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar zijn. En dan zijn er nog de fiscale beperkingen zoals renteaftrek, vennootschapsbelasting voor buitenlandse pensioenfondsen en hoge overdrachtsbelasting: momenteel 10,4%, volgend jaar 8%. Voor buitenlandse institutionele beleggers betekent dat een lager rendement in Nederland dan in andere landen.”

Vanuit AM Capital versterkt Ruud de positie van AM als gebiedsontwikkelaar op de kapitaalmarkt. “Wij zijn geen partij die afwacht tot het investeringsklimaat verandert. We bouwen actief bruggen tussen beleid en kapitaal, zodat woningbouwprojecten door kunnen gaan, ook in deze uitdagende markt.” AM Capital bouwt juist in deze tijd aan nieuwe investeringen en samenwerkingen. Daarmee laten we zien dat we niet alleen projecten ontwikkelen, maar ook de randvoorwaarden creëren om ze mogelijk te maken.

Volgens Ruud zijn de gevolgen er niet alleen voor de verkoop van de middenhuurwoningen. “Aan de ontwikkelzijde komen enorm kapitaalintensieve projecten op ons af als we inderdaad de landelijke woningnood willen oplossen. Om een miljoen nieuwe woningen te realiseren hebben we grofweg zo’n 400 miljard euro nodig om de grondwaarde te kunnen voorfinancieren. Om dat in perspectief te plaatsen; APB, het allergrootste pensioenfonds van ons land, heeft beloofd om 10 miljard euro te investeren in Nederlandse vastgoedprojecten. Fantastisch dat ze dat doen, maar er is veel meer nodig. We moeten buitenlands kapitaal weer verwelkomen, dat zich nu door het Nederlandse investeringsklimaat niet laat zien.”

Hij legt uit dat de investeerders noodgedwongen kiezen voor investeringen in andere landen en beleggingscategorieën. Ruud: “In 2017 werkten we nog samen met internationale investeerders om bijvoorbeeld grote projecten zoals Bajeskwartier van de grond te krijgen. Nu zitten we regelmatig om tafel met soortgelijke partijen, maar zijn de financiële randvoorwaarden onvoldoende om hen te interesseren in de woningmarkt. De rendementen zijn in internationaal perspectief te laag als gevolg van de eis voor tweederde betaalbaar en huur- en fiscale regulering. Hierdoor kiezen investeerders voor investeringen in andere landen. Het aandeel buitenlandse beleggers in huurwoningen is in 2024 gedaald van 30% naar 2%. In ontwikkelprojecten zijn de buitenlandse investeringen bijna nihil geweest.”

Volgens Ruud kan er alleen gebouwd worden als ontwikkelaars en beleggers weer een beetje rendement kunnen maken. Ruud: “Meer regels van de overheid gaan de problemen niet oplossen. Het investeringsklimaat moet verbeteren. Dat kan de overheid doen door niet te reguleren maar te stimuleren.” Het lijkt volgens Ruud alsof er geen rendement gemaakt mag worden met woningbouw: “Omdat wonen een eerste levensbehoefte en precair onderwerp is, lijkt het een taboe om er iets aan te verdienen. Maar eten uit de supermarkt is ook een eerste levensbehoefte en we vinden het heel normaal dat daar op wordt verdiend.” Bovendien, stelt hij, bereiken we op deze manier juist het tegenovergestelde van betaalbaarheid: “Als investeerders hun rendementen niet halen, dan wordt er simpelweg niet gebouwd. Het gevolg is dat huur- en koopprijzen alleen maar stijgen, want dat is de wet van vraag en aanbod.”

Ruud pleit voor een haalbare businesscase voor investeerders. “De overheid kan daarin een belangrijke rol spelen,” zegt hij. “Zo zou de betaalbaarheidsgrens minder strikt gesteld kunnen worden op tweederde van de woningen. Idealiter wil je dat flexibel afstemmen op het gebied dat je ontwikkelt. In buurten waar al veel sociale huur aanwezig is, kan het aandeel lager liggen, zodat er op andere locaties juist meer sociale huur gerealiseerd kan worden. Met andere woorden: stem het af op de huidige voorraad en vraag en aanbod.”

Ook noemt hij het verlagen van de btw op nieuwbouw als stimulerende maatregel. “Als we de btw op nieuwbouw verlagen van 21% naar bijvoorbeeld 10%, kan de helft van die besparing ten goede komen aan de businesscase van de ontwikkeling. Én de belegger kan dan voor de andere helft goedkoper inkopen. Je zou denken dat dit ten koste gaat van de inkomsten van de schatkist, maar wat levert uiteindelijk meer op: 21% heffen over nul gebouwde woningen, of 10% over een groot aantal verkochte woningen? Zulke maatregelen kunnen de woningmarkt weer in beweging brengen.”

Daarnaast ziet Ruud kansen om de verkoop van middenhuurwoningen aan buitenlandse institutionele beleggers te stimuleren. “Denk aan het gelijktrekken van de belastingdruk voor buitenlandse en Nederlandse pensioenfondsen, het verder verlagen van de overdrachtsbelasting en gematigd meer ruimte bieden voor huurverhogingen bij de verduurzaming van de woningvoorraad.”

Waar anderen pas in actie komen als de randvoorwaarden verbeterd zijn, zoekt AM actief naar manieren om de businesscase te optimaliseren. “Bij AM geloven we dat vernieuwing in proces en product de sleutel is tot betaalbare woningbouw,” zegt Ruud. De bal ligt niet alleen bij de overheid. Een manier waarop AM projecten aantrekkelijk kan houden voor beleggers is door opschalen van projecten en het toepassen van meer industrialisatie. “Door slimmer na te denken over indelingen en plattegronden, en beter in te spelen op de wensen van beleggers, kunnen we projecten betaalbaar en aantrekkelijk houden. Verder zijn grootschalige gebiedsontwikkelingen zoals het Draka-terrein in Amsterdam, dat we hebben verworven met Amvest, interessant. Want al zijn de marges voor de belegger op het moment nog niet zo hoog als we willen, met grote aantallen kunnen we dat door standaardisatie weer enigszins compenseren.”

Ook ziet Ruud kansen in het versnellen van projecten, iets waar de overheid gelukkig al naar kijkt. “Als ontwikkelprojecten niet acht jaar duren maar vier jaar, dan worden we weer interessant voor buitenlandse investeerders. Het overheidsprogramma STOER (Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving) is opgesteld om ervoor te zorgen dat overbodige regels geschrapt worden. Er zijn ontzettend veel regels die een gebiedsontwikkeling onnodig lang laten duren. Daarnaast zijn er 24 doorbraaklocaties aangewezen die kansrijk zijn voor grootschalige woningbouw en waar het Rijk versneld woningen wil realiseren. Dit is een kans om te versnellen. Er zijn voldoende plekken waar we kunnen bouwen. Als de plannen maar sneller tot uitvoering gebracht kunnen worden, daar draait het om.”

Om ontwikkelprojecten te versnellen en rendementen te verbeteren, is volgens Ruud een betere verbinding nodig tussen buitenlandse investeerders en overheden zoals gemeenten en het Rijk. “Ik hoor van grote beleggers die miljoenen investeren in steden dat ze vaak niet eens weten bij welk loket ze moeten aankloppen als ze tegen problemen aanlopen. Die verbinding moet echt beter.”

Namens AM werkt Ruud aan die brug in het samenwerkingsverband Holland Metropole, een alliantie tussen de vijf grootste steden, private beleggers en ontwikkelaars. “Onder die vlag leggen we samen contacten met internationale partijen, bijvoorbeeld op de beurs Expo Real in München. Door daar rechtstreeks en samen met wethouders met buitenlandse investeerders in gesprek te gaan, krijgen we beter inzicht in waar ze tegenaanlopen.” Volgens Ruud is het op dit moment vooral een kwestie van veel zaaien, om later te kunnen oogsten. “De businesscases zijn nu uitdagend. Maar er komt een moment dat ze weer geïnteresseerd raken. Door nu te investeren in relaties en vertrouwen, plukken we straks de vruchten.”