Interview Inspired by #25 Jim Teunizen

Jim Teunizen richtte in 2015 Alba Concepts op. Zijn drijfveer: duurzaamheid meer vanuit de creativiteit en emotie aanvliegen. ‘Duurzaamheid werd toen vooral vanuit de blauwe kant van de vastgoedontwikkeling benaderd, vanuit de techniek. Het ging heel sterk om rekenen, om processen.’ Teunizen stelde daar juist de verbinding tegenover van de twee hersenhelften, van ratio en gevoel. De naam van zijn bureau leidde hij daar ook vanaf: ‘We zagen net in die tijd de colleges van Robert Dijkgraaf op tv en hij sprak over Substantia Alba: de witte stof die de twee hersenhelften verbindt. Dat sprak ons aan.’ De toevoeging Concepts dekt volgens Teunizen overigens maar ten dele de lading van het bureau: ook advisering en het managen van projecten maken daar in belangrijke mate deel vanuit. Sinds kort werkt Alba Concepts ook voor AM: tijd voor een nadere kennismaking met deze specialist op het gebied van circulariteit. ‘Uiteindelijk gaat het erom dat de circulariteitsimpact per geïnvesteerde euro hoger wordt.’

Hoe staat het bureau er anno 2022 voor? En wat onderscheidt Alba Concepts in de markt?

‘Inmiddels hebben we een kleine 30 medewerkers. Niet dat groei een doel op zich is. Wij willen vooral priority player zijn in de markt op het gebied van duurzaamheid. Het meetbaar maken van circulariteit was daarbij vanaf de oprichting van het bureau een belangrijk speerpunt. Circulariteit uitdrukken in waardes en geld zodat partijen daarmee bepaalde maatregelen en materialen kunnen scoren en vergelijken en daarmee kunnen sturen op hun keuzes. Dat is nog steeds een zoektocht, samen met de partijen waar we mee samenwerken – ook al is circulariteit inmiddels wel veel meer ingebed in de vastgoedsector. Het onderwerp gaat steeds meer leven en ik durf te zeggen dat wij daar zelf ook zeker aan hebben bijgedragen. De materialentransitie krijgt echt vorm.’

Waarom hebben jullie met name voor circulariteit als thema gekozen?

‘In onze benadering komen bouw, vastgoed en financiën samen – en dan toegespitst op circulariteit. Rondom energie maakt de businesscase al langer integraal onderdeel uit van de aanpak en wordt er gekeken naar de hele levenscyclus: van de initiële investering tot en met de exploitatie. Bij de productie van materialen en het gebruik van grondstoffen was dat veel onduidelijker: hoe circulair zijn gebouwen nu werkelijk en hoe vertalen we dat naar de businesscase? De financiële restwaarde van materialen is een begrip dat steeds belangrijker wordt. En dat geldt evenzeer voor de term “losmaakbaarheid” die wij hebben geïntroduceerd. Het type verbindingen dat we gebruiken in de gebouwde omgeving is ongelooflijk belangrijk. Dus niet storten in beton maar gebouwen zo ontwikkelen en ontwerpen dat ze uit elkaar gehaald kunnen worden. Daar moeten aan de voorkant van nieuwe ontwikkelingen afspraken over worden gemaakt. Partijen geven dan met elkaar vorm aan de circulaire bouweconomie.’

Het gesprek hierover maken jullie eenvoudiger met de tools die Alba Concepts ontwikkelt, zoals de BCI – de Building Circularity Index.

‘Dat klopt. Wij zetten de BCI bewust in om het debat over de circulaire bouweconomie aan te jagen. Het is een wetenschappelijk onderbouwde en in de praktijk beproefde methode om de circulariteit van een vastgoedobject vast te stellen. Het inzichtelijk maken en het kunnen monitoren is daarbij één, het kunnen sturen op een hogere mate van circulariteit is nadrukkelijk twee. Uiteindelijk gaat het erom dat de circulariteitsimpact per geïnvesteerde euro hoger wordt. Inmiddels koppelen we dat ook aan de CO2-impact van de toegepaste materialen en producten. Onze drive is vooral dat we eerlijkheid willen bewerkstelligen en eerlijke vergelijkingen mogelijk willen maken.’

Hoe verhoudt jullie aanpak zich dan tot bestaande duurzaamheidslabels zoals BREEAM en GPR?

‘Dat zijn de integrale duurzaamheidskapstokken gericht op nieuwbouw en bestaande gebouwen. Aan die kapstokken hangen verschillende thema’s waaronder materiaalgebruik. Met de BCI kunnen partijen op dat onderwerp goed uit de voeten. Waarbij wij momenteel stappen zetten om onze aanpak op te schalen naar gebiedsniveau. De BCI wordt nu al in een aantal gebiedsontwikkelingen gebruikt. Zo zijn er gemeenten die de methode toepassen bij de gronduitgifte en bij tenders, als toegevoegd selectiecriterium. De inschrijvingen van marktpartijen kunnen er bijvoorbeeld mee worden doorgemeten op de mate van circulariteit en CO2-impact. Een interessante ontwikkeling die het debat over circulariteit van gebieden als geheel weer verder brengt.’

In hoeverre kan de BCI-aanpak ook voor bestaande gebouwen worden gebruikt?

‘Ook daar liggen goede mogelijkheden, hoewel het lastiger is omdat van oudere gebouwen   minder informatie beschikbaar is over de gebruikte materialen en producten. Maar inmiddels zijn we in staat om ook daarvoor een gebouwdossier op te stellen, waarmee eigenaren vervolgens kunnen sturen op de circulaire prestaties van hun vastgoedportefeuille – tijdens de gehele levenscyclus. Uiteindelijk is de bestaande bouw in termen van duurzaamheidswinst veel relevanter dan nieuwbouw. Stel bijvoorbeeld dat je van alle woningen, sportzalen en scholen de bitumineuze dakbedekking kunt vervangen door een circulair, CO2-arm alternatief: dan ga je pas echt meters maken. Letterlijk.’

Tot slot, de samenwerking tussen Alba Concepts en AM: kun je daar meer over vertellen?

‘Ik maakte kennis met Maarten Markus, manager duurzaamheid van AM, bij de programmaraad circulariteit van de Dutch Green Building Council. Het bleek al snel dat we op hetzelfde denk- en handelingsniveau zitten. Oftewel: niet alleen praten over duurzaamheid, maar vooral ook doén! AM is inmiddels lid van het BCI Gebouw netwerk dat we hebben opgericht en waarin we spreken over onderwerpen als embodied carbon in gebouwen en de circulaire businesscase. Ook relateren we bijvoorbeeld circulariteit aan de relatie tussen vastgoedexploitatie en de residuele grondwaarde. We gaan van een pure vastgoedexploitatie veel meer naar een beheerexploitatie en die moet ook profiteren van circulariteit. De uitdaging is om de businessmodellen te bedenken die hierbij passen. AM denkt volop na over een langdurige betrokkenheid bij gebieden: deze onderwerpen sluiten daar naadloos op aan. Binnen het netwerk staat de inhoud centraal en ontmoeten uiteenlopende disciplines en doelgroepen elkaar, zeer inspirerend.

Daarnaast heeft AM een bedrijfslicentie voor BCI Gebouw afgesloten. Daarmee kunnen de AM-medewerkers de circulariteit van elk AM-project doormeten en in tenders de propositie op dit terrein inzichtelijk maken. Interessant daarbij is dat AM ook andere BAM-bedrijven hierbij betrekt en zo circulariteit door de hele keten heen vormgeeft.’

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2022
Website by Fundament All Media