Interview Inspired by #17 Cynthia Oorschot

Cynthia Oorschot is vastgoedontwikkelaar in haar woonplaats Utrecht, bij woningcorporatie Mitros. Ze heeft passie voor de stad, de mensen die daar wonen en vindt het inspirerend om projecten van A tot en met Z te mogen begeleiden – en daarmee ook te zien wat ze voor de stad en haar inwoners kan betekenen. Oorschot werkt op verschillende plekken in Utrecht aan een meer ‘inclusieve’ samenleving, onder meer samen met gebiedsontwikkelaar AM aan het project Wolvenplein. Aan haar de vraag wat daar bij komt kijken en welke rol een woningcorporatie hierbij kan spelen.

 

Wanneer is het onderwerp ‘inclusieve stad’ bij jullie op de agenda gekomen?

‘De inclusieve stad is een ambitie die Mitros al jaren nastreeft. In de praktijk merken we wel dat het begrip “inclusieve stad” heel breed is, er worden verschillende betekenissen aan gegeven. Nader definiëren is daarom goed, zodat we er scherp invulling aan kunnen geven. Voor Mitros is de inclusieve stad een stad die toegang biedt aan iedereen om in te wonen, te leven en te werken, en waarin iedereen volwaardig mee kan doen. Dat vraagt bijvoorbeeld een diversiteit aan woningtypes in de verschillende Utrechtse wijken. Het streven naar een inclusieve stad omvat naast fysieke aspecten uiteraard ook sociale aspecten.’

Staat het begrip bij andere betrokken partijen ook voldoende op het netvlies?

‘Het streven naar een inclusieve en gemengde stad moet naar mijn idee meer urgentie krijgen, mede gezien de huidige woningnood in Nederland. De betaalbaarheid van wonen staat in veel steden onder druk door het beperkte aanbod van woningen en de sterk gestegen – en nog steeds stijgende – huizenprijzen. Dat betekent ook dat er steeds meer inzet nodig is van bijvoorbeeld het Rijk, gemeenten, ontwikkelaars en corporaties, om verschillende groepen mensen toch een plek te kunnen geven. Zeker met deze grote druk op de stedelijke woningmarkt, waardoor steeds meer middeninkomens en mensen met een smalle beurs minder gemakkelijk een woning kunnen vinden of de stad binnen kunnen komen. Wanneer we hier niet met elkaar op acteren, dreigt een verdergaande polarisatie in de stad en dat moeten we echt voorkomen.’

Welke invulling geven jullie zelf aan inclusiviteit? Kun je voorbeelden geven?

‘Mitros geeft hier op verschillende manieren invulling aan. Belangrijk hierbij is het toevoegen van sociale huurwoningen op plekken die gedomineerd worden door woningen in het marktsegment. Hiermee zetten we niet alleen in op groei van de stad met betaalbare woningen, het zorgt ook voor een betere spreiding van betaalbare woningen in de stad. Een mooi voorbeeld is project De Mix dat inzet op het beter verdelen van een mix van woningsoorten: sociale huur, vrije sector en koop. Na de sloop van 80 oude sociale huurwoningen in Overvecht, krijgen we de kans om op andere plekken in Utrecht 135 sociale huurwoningen terug te bouwen. Met meer woningdifferentiatie verbeteren we zo de kwaliteit van de diverse wijken en we voegen per saldo extra sociale woningbouw toe aan de stad.

Vanuit de meer sociale kant van inclusiviteit vind ik MIXIT een mooi voorbeeld. Dit is een gemengd wooncomplex in Leidsche Rijn Centrum met 101 nieuwbouwwoningen, ik ben er onlangs met Jong Aedes op bezoek geweest. Hier wonen reguliere huurders, maar ook enkele mensen die in het verleden dak- en/of thuisloos zijn geweest. Zij krijgen begeleiding vanuit de Tussenvoorziening. Er is een gemeenschappelijke ruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten en samen activiteiten kunnen organiseren. Het concept stimuleert dat bewoners elkaar leren kennen en naar elkaar om blijven kijken. Naast goed en betaalbaar wonen heeft inclusiviteit hier dus ook nadrukkelijk betrekking op de kwaliteit van het leven, samen met anderen.’

Jullie werken ook mee aan de City Deal Inclusieve Stad met Ondiep Pijlsweerd als proeflocatie, wat zijn daar de resultaten/inzichten?

‘De CityDeal Inclusieve stad richt zich eveneens voornamelijk op de sociale kant en heeft voornamelijk als doel om burgers beter te helpen die vastlopen op een bepaald punt. Onderdeel van de CityDeal is wekelijks een overleg met verschillende partijen, bijvoorbeeld corporaties, gemeente en maatschappelijke organisaties. Er wordt dan een actuele casus besproken waar het buurtteam op vastloopt, en gezamenlijk naar een passende oplossing gezocht. Doordat er gelijk meerdere partijen aan tafel zitten, kan er vaak snel geschakeld worden en kunnen veel casussen vroegtijdig opgelost worden. De ervaringen met de CityDeal Inclusieve stad (en dan in het bijzonder de proeflocaties Pijlsweerd en Ondiep) zijn erg positief, waardoor het concept inmiddels ook over heel de stad Utrecht is uitgerold.’

Welke instrumenten kunnen jullie als woningcorporatie inzetten om Utrecht meer inclusief te maken?

‘Een van de instrumenten die we zelf hanteren is het uitruilen van locaties met commerciële partijen om meer gemengde wijken te creëren, zoals bij De Mix. Daarnaast willen we graag meegroeien met de stad Utrecht. Dit doen we door woningen toe te voegen op eigen locaties, door middel van sloop- nieuwbouwprojecten, en door nieuwe woningbouwlocaties te verwerven. Mitros is met een eigen acquisitieteam proactief en staat er financieel sterk voor. Daarbij zijn er binnen de organisatie korte lijnen, waardoor we snel kunnen schakelen. De grote betrokkenheid bij Utrecht en Nieuwegein maakt dat Mitros bekend is op de lokale markt en in de lokale samenleving en onze investeringen gericht zijn op de lange termijn. De laatste tijd is het wel steeds lastiger om nieuwe ontwikkellocaties te verwerven in ons werkgebied. Locaties zijn schaars en door de enorme druk op de woning- en vastgoedmarkt zijn geïnteresseerden in nieuwe grondposities talrijk. Verkoop van bestaande woningen is voor ons een middel, in combinatie met nieuwbouw van andere woningen, om de sociale huursector in sommige wijken waar leefbaarheid onder druk staat beter te kunnen laten functioneren.’

In hoeverre hebben jullie ook steun vanuit de gemeente nodig voor deze ambities?

‘De gemeente heeft zeker een belangrijke rol bij het verwezenlijken van de inclusieve stad. Bijvoorbeeld door eisen te stellen aan het verplichte percentage sociale huur bij nieuwe ontwikkelingen in de stad. Zo geldt in Utrecht dat in alle grote ontwikkelingen minimaal 30 procent sociale huur moet worden gerealiseerd. Dit is vaak een belangrijk middel voor het creëren van gemengde wijken, helemaal omdat zoals net genoemd locaties schaars zijn, en er veel geïnteresseerden in de markt zijn om grondposities in te nemen. Sociale huur is het beste thuis bij de corporaties, dan valt het ook onder de prestatieafspraken die we maken met gemeenten.  Maar we zoeken graag de samenwerking met commerciële partijen op om – ook via die band – samen een sociaal programma in nieuwe projecten te kunnen realiseren.’

Over dat laatste: hoe kan AM helpen om een inclusieve stad te realiseren?

‘Het creëren van sterke, gemengde wijken met veel aandacht voor de leefbaarheid is uiteindelijk een opgave van alle partijen die vanuit een lange termijnvisie bij de stad betrokken zijn. Een gebouwde omgeving die leeft, behoudt voor een lange periode haar waarde. Groeien doen we hierdoor niet alleen. Mitros is altijd op zoek naar een passende uitbreiding van haar woningaanbod en we kijken zeker ook naar samenwerkingen met commerciële partijen. Mitros focust zich dan op het sociale- en soms ook middenhuur gedeelte. Een mooi voorbeeld van samenwerking is het plan voor het Wolvenplein in Utrecht, waarvoor Mitros en AM recent een intentieovereenkomst hebben gesloten. Daarin staat de gezamenlijke ambitie om op deze unieke binnenstadlocatie in Utrecht ook sociale en middenhuurwoningen toe te voegen, naast woningen in het koopsegment en verscheidene commerciële functies. Dit project is een gezamenlijk initiatief van de bewonersorganisatie De Witte Wolf en AM; zij vonden elkaar om vervolgens samen mee te doen aan de tender van het Rijksvastgoedbedrijf. AM schakelde op haar beurt Mitros in, zo ontstond een sterk consortium met een krachtige gedeelde visie op het programma voor deze plek.’

Tot slot, zijn er inspirerende voorbeelden – binnen en buiten Utrecht – die inspireren en waar we van kunnen leren?

Die zijn er zeker. Naast MIXIT en De Mix vind ik de ABC-straat in de binnenstad van Utrecht een mooi voorbeeld. Hier heeft Mitros recent het voormalig Victas-complex getransformeerd naar 86 huurappartementen. Of neem het Heycopterrein in de Dichterswijk in Utrecht, een wijk in Utrecht met een relatief laag aandeel sociale huurwoningen. Hier nemen we 83 sociale huurappartementen af voor de eigen portefeuille. Voorbeelden genoeg dus inmiddels, maar dat betekent niet dat we nu stil zitten. We gaan vol voor de gemengde stad en blijven dat de komende jaren doen.’

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2022
Website by Fundament All Media