Interview Inspired by #15 Mieke Verschoor

Gebiedsontwikkeling: de arbeidsmarktopgave

Een gebiedsontwikkeling is meer dan alleen goed wonen. Er komen ook tal van andere functies bij kijken, zeker in een stedelijke context. Mieke Verschoor, ontwikkelingsmanager mixed zones, werkt bij AM aan de totstandkoming van levendige gemengde gebieden. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor de ‘mixed zones’: de openbare ruimte en de onderste verdiepingen in gebouwen die de overgang vormen naar de straat en waar plek is voor uiteenlopend gebruik. Dit is tegenwoordig zo’n 20 procent van de gebiedsontwikkeling, waar bovendien zo’n 90 procent van de beleving van de stad wordt gecreëerd. Met de recent opgeleverde studie ‘Superplinten’ laat AM samen met de ontwerpbureaus Stipo en heren 5 Architecten zien waar kansen en mogelijkheden liggen. Een pleidooi voor meer ruimte voor de ‘productieve stad’.

Je bent in december 2019 bij AM begonnen. Deze studie, die onlangs op de PROVADA aan het brede publiek werd gepresenteerd, kwam op dat moment gelijk op je pad?

‘Dat klopt. Het was voor mij een ideale manier om me de ruimtelijke materie eigen te maken: hoe kunnen we als gebiedsontwikkelaar inzetten op aantrekkelijke mixed zones. Oftewel plekken met een gemengd programma die bijdragen aan de economie maar ook zorgen voor levendigheid, ontmoeting en voorzieningen. Het gaat dan heel sterk om het diverse ondernemerschap dat wij vanuit AM bevorderen en faciliteren met ons vastgoed, zeg maar even de hardware. Zo leveren wij onze bijdrage. Het belang daarvan heb ik in mijn carrière op tal van plekken gezien, in binnen- en buitenland. Zo heb ik in Londen en recent nog twee jaar in Parijs gewerkt, met afstand de meest verdichte hoofdstad van Europa. De cijfers zeggen daarin genoeg: Parijs heeft 22.000 inwoners per vierkante kilometer tegenover 5.000 in Amsterdam en 3.000 in Rotterdam. Het verblijf daar heeft me veel inspiratie en kennis opgeleverd over hoe zeer uiteenlopende functies bij elkaar gebracht kunnen worden en daarmee een meerwaarde hebben voor de stad.’

Heb je een voorbeeld van een Parijs project dat je is bijgebleven uit die tijd?

‘Het Hôtel Logistique Chapelle International vind ik echt heel bijzonder. Dat is een stapeling van een datacentrum, een grote overslaghub voor emissievrije stadslogistiek en een daktuin met productiekas en sportvoorzieningen. Het project is afgezoomd met stadswoningen, SOHO-woningen – Small Office, Home Office – en kantoren zodat je aan de buitenzijde niets ziet van de complexe binnenwereld, boven en onder de grond. Een fascinerend project waarin logistiek, wonen en werken samengaan. Inmiddels zijn er in Parijs twee andere logistieke hotels in ontwikkeling.’

Kunnen we dergelijke projecten de komende tijd ook in Nederland verwachten?

‘Wellicht niet in deze letterlijke stapeling maar het zet ons bij AM wel aan het denken over hoe we in onze gebiedsontwikkelingen nog innovatiever met de menging van functies en gebruikers kunnen omgaan. Uiteraard leveren wij met het wonen onze bijdrage aan toekomstbestendige gebieden, maar ook de niet-woonfuncties – zoals werken, logistiek en voorzieningen – zijn daarbij van belang. Kijk je dan naar de historie van de Nederlandse ruimtelijke ordening in de afgelopen 50 jaar dan zien we daar een sterke “verzuiling” – wellicht passend bij de manier waarop de samenleving als geheel destijds ook in zuilen was verdeeld. In de ruimtelijke ordening kwam die scheiding ook terug: wonen was sterk gescheiden van andere functies. Er bestonden en bestaan aparte bedrijven en afdelingen voor, met ook bijvoorbeeld aparte beleggers. Ook aan de publieke kant was een en ander vaak gescheiden. Wonen en werken mochten vooral fysiek niet te dicht bij elkaar in de buurt komen: bewoners moesten ongestoord kunnen wonen, ondernemers ongestoord werken. Dat kon wellicht een halve eeuw geleden nog wel in Nederland, maar inmiddels is de situatie compleet anders.’

Waar ligt voor vandaag en morgen de uitdaging?

‘We hebben niet meer de ruimte om functies uit elkaar te leggen. En ook niet de tijd: vertraging van de woningbouw is een zeer negatief gevolg van de huidige regelgeving gericht op functiescheiding. Maar het hoeft ook niet meer: zo’n 80% van de bedrijven op bedrijventerreinen veroorzaakt geen hinder of vrachtverkeer en neemt weinig ruimte in beslag. In het resterende deel zijn ook nog veel bedrijven die veel schoner zijn geworden en goed kunnen functioneren in een gemengde omgeving. Bovendien is een grote groep stedelingen juist gesteld op een mix aan allerlei functies. Niet voor niets doet de laatste tijd het concept van de “15 minute city” opgeld: mensen willen wandelend en fietsend alles in hun omgeving onder handbereik hebben. Laten we ook niet vergeten dat de oude Hollandse binnensteden in het verleden ook zeer gemengd waren. Zeker, dat gaf toen nog veel overlast maar de nabijheid had ook voordelen. Mensen hoefden zich niet eerst langdurig te verplaatsen om bij hun werk te komen.

Op dit moment staat de woningnood natuurlijk heel hoog op de agenda maar we mogen de werkgelegenheid zeker niet vergeten. En dan heb ik het niet zozeer over de kenniseconomie, die krijgt in stationsgebieden en gebieden als Brainport Eindhoven voldoende aandacht. Wij zetten daarnaast ook in op de “productieve stad”: daar willen we ruimte voor maken, in combinatie met de woonfunctie.’

Welke locaties lenen zich goed voor een dergelijk gemengd woonwerkprogramma?

‘Dat is uiteraard de grote zoektocht. De transformatie van binnenstedelijke werkgebieden is een belangrijke opgave: gebieden die redelijk extensief bebouwd zijn, dichtbij openbaar vervoer en voorzieningen liggen. Daar voegen we ook veel betaalbare woningen toe, in koop, sociale huur en middeldure huur. Om daarmee aan te sluiten op de vraag uit de markt. Dat moeten we ook doen met werkgelegenheid.  Meer dan de helft van jonge stedelingen gaat naar het VMBO en werkt daarna met de handen aan zaken waar iedere inwoner gebruik van maakt. Het is voor hen en voor de stedeling essentieel dat de werkgelegenheid en functies zich in de buurt bevinden: dat is stadsverzorgende bedrijvigheid. Dat is ook het startpunt geweest voor de studie naar de Superplinten. heren 5 Architecten was door de gemeente Amsterdam gevraagd om een studie te doen naar de integratie van het werken in het nieuwe project Sloterdijk I Zuid in Havenstad. Dat leek ons een interessante opgave en we hebben een integraal team samengesteld waar ook stedenbouwkundig bureau Stipo in participeerde. Gezamenlijk presenteerden we ons bij de gemeente en werden geselecteerd voor de studieopdracht.’

Met de fraaie publicatie over de ‘Superplinten’ als inspirerende uitkomst.

‘We zijn aan de slag gegaan met de vraag: hoe kunnen we zowel werken als wonen realiseren zonder overlast te creëren en waarbij de verschillende functies profiteren van elkaar. Waarbij werkers, bewoners en bezoekers elkaar ontmoeten en leren kennen. Daar hebben we in Superplinten op verschillende schaalniveaus tal van uitgangspunten, tips en referenties voor opgenomen. In die zin gaan we ook verder dan alleen een visie op het specifieke project Sloterdijk I Zuid in Amsterdam; de kennis die we hier hebben verzameld kan ook prima in steden als Nijmegen, Rotterdam en Den Haag worden toegepast. Dit is een opgave voor heel Nederland en het was mooi om te zien hoe ons multidisciplinaire team daar mee om is gegaan. Daarbij ontdekten we ook nieuwe maatschappelijke kansen, zoals het verdelen van de werkgelegenheid in verschillende segmenten. In de woningbouw is dat met verdelingen als 30 procent sociaal, 30 procent middelduur en 40 procent duur heel gebruikelijk maar bij werkgebouwen en –gebieden kennen we dat veel minder. Maar het kan heel goed zijn voor een stad om juist expliciet ruimte te maken voor “sociaal” geprijsde werkruimtes. Daarnaast hebben we het gemengde werkwoongebouw van beneden naar boven opgebouwd: te beginnen met de ondersteunende functies zoals logistiek en afval, dan de uitwerking van de dubbelhoge plinten, om daaruit het wonen erboven vorm te geven.’

Wie hoop je met deze publicatie te bereiken?

‘In de eerste plaats gemeentes die beschikken over binnenstedelijke terreinen die zich lenen voor een invulling met wonen en werken. Daarnaast de afdelingen Economische Zaken bij gemeenten, provincies en Rijk. Ook bij hen willen we deze opgave op het netvlies krijgen: zij zijn aan zet om de “productieve stad” mede mogelijk te maken. En daarnaast uiteraard ook stedenbouwkundigen, architecten en marktpartijen. Naar onze mening is er in veel steden meer mogelijk dan we in Nederland geneigd zijn te denken. Publiek en privaat moeten daar beide en gezamenlijk alleen nog wel veel meer in gaan betekenen. AM geeft daarin zelf het goede voorbeeld door op de locaties die we in bezit hebben of krijgen, het gedachtegoed van Superplinten toe te passen. Daarbij zoeken we uiteraard ook de samenwerking met de bestaande ondernemers in het gebied op. Hoe kunnen met elkaar een stap voorwaarts zetten?’

Bekijk hier de publicatie ‘Superplinten’.

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2021