Welke plek heeft onderzoek in gebiedsontwikkeling? Waarom zou je als ontwikkelaar langdurig betrokken blijven bij je project? Hoe voorkom je onbetaalbaarheid door gestapelde ambities? Waar in de stad moet bedrijvigheid blijven? En wat kun je met het belangrijke, maar complexe thema sociale inclusiviteit? Josje Hoekveld, woningmarktstrateeg en onderzoeker van ontwikkelaar AM, bespreekt met lector gebiedsontwikkeling Gert-Joost Peek deze vijf grote opgaven. "De meeste ontwikkelaars lukt het nog wel om woningen met een plintje te maken, maar daarna wordt het al gauw te ingewikkeld."
1: Welke plek heeft onderzoek?
Hoekveld: “Onderzoek is een essentieel onderdeel in het gebiedsontwikkelingsproces. In met name de beginfase van de gebiedsontwikkeling is er veel onderzoek nodig naar de plek, de behoeften van de omwonenden en ondernemers in de buurt, maar ook de grotere vragen die spelen in die stad. Welke woonmilieus zijn hier gewenst? In welke segmenten bestaan grote woningtekorten? Welke problematiek speelt hier, waar we een oplossing voor kunnen bieden in de gebiedsontwikkeling? Dat vraagt een analyse op verschillende schaalniveaus: het niveau van de stad, de buurt, de straat, tot aan de individuele bewoners en gebruikers. Zowel macro als micro. Dat vergt zowel desk research als gesprekken letterlijk op straat. En dat betekent dat je als ontwikkelaar ook die mensen in dienst moet hebben die over dergelijke vaardigheden beschikken. Zowel de analytische kant als de skill om met mensen op straat in contact te komen en de wensen bloot te leggen.”
2: Waarom zou je langdurig betrokken blijven?
Peek: “Met het traditionele verdienmodel van de projectontwikkelaar, namelijk ‘kijken hoe je er zo snel mogelijk weer uit kunt’, ontzeg je je een aantal belangrijke leerervaringen die pas later in de exploitatie naar voren komen. En dat kun je dus ondervangen door te zorgen dat je heel erg nauw betrokken blijft bij die exploitatiefase.”
Hoekveld: “Door als ontwikkelaar langer in een gebiedsontwikkeling betrokken te blijven, kun je kijken wat werkt en wat niet. Welke beloftes bleken in de praktijk toch niet relevant voor gebruikers en bewoners? Sluit het DNA zoals we dat bedacht hadden wel aan op de behoefte? Daarnaast kan het natuurlijk ook gewoon een interessant verdienmodel zijn om in de exploitatiefase betrokken te blijven. Maar dat is voor de meeste traditionele ontwikkelaars een nieuw terrein. Die ontwikkeling gaat langzaam.”
De krakeling en de gouden regels
AM werkt voor gebieds- en opstalontwikkeling met ‘de krakeling’, die stapsgewijs uitlegt hoe een ontwikkeling tot stand komt. Centraal in de krakeling staan de kernwaarden voor de locatie, het zogenoemde DNA. Hieruit volgen de gouden regels: de kaders en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkelin waar elke grote beslissing aan getoetst wordt.
“Een plek met een sterke betekenis kan verbindend werken voor verschillende bevolkingsgroepen”
Hoekveld: “Bovendien zie je vaak dat er alleen een plint met wat bedrijvigheid komt die helemaal niets te maken heeft met het DNA van dat gebied. In mijn optiek moeten ook de commerciële ruimtes, werkgelegenheid en bedrijvigheid passen bij dat DNA. Soms betekent dat inderdaad dat je kiest voor een ondernemer die wat minder oplevert per meter dan de geijkte supermarkt of drogist, maar die wel bijdraagt aan een behoefte van de bewoners en gebruikers. Zo hebben we bij DeBuurt in Utrecht Overvecht ervoor gekozen om de commerciële ruimte juist open te stellen voor ateliers en ontmoeting voor lokale ondernemers en kunstenaars. Dat levert natuurlijk niet veel op, maar het staat helemaal in dienst van het woonconcept en de behoefte in de buurt.”
5: Hoe krijg je een inclusieve stad?
Hoekveld: “Een inclusieve stad creëren, zoals DeBuurt in Utrecht, is een van de pijlers van onze bedrijfsfilosofie. Een inclusieve plek van ontmoeting, zeker tussen bevolkingsgroepen die elkaar niet zo snel tegenkomen en spreken, en waar mensen zich echt verbonden mee kunnen voelen.
Peek: “Er is altijd veel discussie over wat de inclusieve stad eigenlijk is. Dat is in mijn ogen niet een plek waar alles en iedereen overal gelijk moet zijn en waar iedereen door elkaar heen woont. Maar wel dat je mensen in hun eigen omgeving gelijke kansen biedt.”
Hoekveld: “Op welk schaalniveau wil je de mix tussen bevolkingsgroepen tot stand brengen? Moet dat per se op gebouwniveau? Of is het zinvoller om op blokniveau of wijkniveau te mixen? Het komt er uiteindelijk op neer dat de bewoners zich kunnen identificeren met de buurt, en dus ook met de andere buurtbewoners. Ook al zijn dat misschien heel andere mensen met een andere achtergrond of portemonnee. Wat dan helpt is een breed gedragen DNA van de plek: je kiest er als bewoner en ondernemer echt voor om op déze plek met déze kernwaarden te wonen en te ondernemen. Misschien heeft jouw buurman een totaal andere achtergrond, maar jullie vinden elkaar in die visie. Dat is de kracht van het gebieds-DNA: een plek met een sterke betekenis kan verbindend werken voor verschillende bevolkingsgroepen omdat zij zich ermee kunnen identificeren. En dan ben je weer een stapje dichter bij die inclusieve stad.”
Dr. ir. Gert-Joost Peek is lector gebiedsontwikkeling aan de Hogeschool Rotterdam, eigenaar van SPOT-ON Consulting, voorzitter van Stichting Platform I’MBINCK en verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate gaat. Dr. Josje Hoekveld is woningmarktstrateeg en onderzoeker bij AM over het proces van gebiedsontwikkeling, het belang van het DNA van de plek en de voordelen van integrale gebiedsontwikkeling.
Foto van Maartje Brand.
Dit artikel is eerder verschenen op Gebiedsontwikkeling.nu.