Gebiedsontwikkeling als antwoord op maatschappelijke uitdagingen

De enorme en complexe opgave waar Amsterdam voor staat, vereist een brede visie en een aanpak die verder reikt dan alleen woningen ontwikkelen. ‘Zet de woningopgave in als middel om ook andere problemen op te lossen’, bepleit directeur Peter Heuvelink van gebiedsontwikkelaar AM. ‘Projecten hebben een veel bredere maatschappelijke impact dan alleen wonen.’

Dat corona de zaken in een ander licht plaatst, doet volgens Heuvelink niets af aan de opgave die er ligt: ‘Die 240.000 extra woningen in Noord-Holland moeten er de komende tien jaar komen’, benadrukt hij. ‘Maar de anderhalve meter economie veroorzaakt wel een ingewikkeld ontwerpvraagstuk. Wat betekent social distancing voor de betaalbaarheid van kantoorruimte, de inrichting van straten en parken? Veel hangt ook af van de impact die corona heeft op de angst van mensen. Ik vind dat lastig inschatten, maar ben geneigd te denken dat die uiteindelijk meevalt.’

‘Verbinder en regisseur’

Bij het realiseren van tienduizenden woningen, vooral in bebouwd stedelijk gebied, ben je er niet met het afvinken van een lijst eisen. Voor AM draait het altijd om integrale gebiedsontwikkeling. Woningen, kantoren, duurzaamheid, bedrijvigheid en maatschappelijke functies staan niet los van elkaar. Startpunt van elke ontwikkeling is de vraag: wat voegt iets toe aan dit gebied en voor wie? Daarbij houdt AM haar vijf thema’s scherp voor ogen. Projecten moeten bijdragen aan ‘Gedurfde duurzaamheid’, ‘Inclusieve stad’, ‘Healthy urban living and working’, ‘Stad-en gebiedmaker’ en ‘Gelukkig leven’. De gebiedsontwikkelaar wil als ‘verbinder en regisseur’ actief meewerken aan oplossingen voor actuele thema’s die onder meer betrekking hebben op gezondheid, klimaat, energietransitie en inclusiviteit.
Heuvelink: ‘Het is belangrijk om op verschillende terreinen tegelijkertijd te werken aan een oplossing. Neem het Bajes Kwartier. Daar komen heel veel functies samen binnen dezelfde look and feel. Het gedifferentieerde woningaanbod zorgt voor meer menging. Kantoren en andere bedrijvigheid stimuleren de lokale economie, een middelbare school geeft levendigheid en door hergebruik van materialen – Bajes Kwartier is 98% circulair – is het geheel uitzonderlijk duurzaam. Bij gebiedsontwikkeling leggen wij het accent niet zozeer op doelgroepen, maar op leefstijl. Een gedeelde hobby draagt bij aan inclusiviteit. Het maakt dan niet uit welk geloof of welke portemonnee je hebt. Het gesprek gaat over de passie die je met elkaar deelt en dat verbindt.’

dna-boekje

De woningen die vóór 2030 binnen de grenzen van Noord-Holland gerealiseerd moeten worden, komen grotendeels in de Metropool Regio Amsterdam. Daarbij ligt wat AM betreft de focus op ontwikkelen in bestaand stedelijk gebied. Behoorlijk ingewikkeld, zeker als je streeft naar integrale gebiedsontwikkeling. De ‘sterke maatschappelijke betrokkenheid’ van AM dwingt tot nauwe samenwerking. Niet alleen met gemeenten, corporaties, institutionele beleggers, ontwikkelaars en bouwbedrijven, maar ook met omwonenden, ondernemers en maatschappelijke instanties. ‘De complexiteit van de opgave vraagt om het bundelen van de krachten’, zegt Heuvelink. Het gaat om risicospreiding en kennisdeling, maar ook om draagvlak creëren bij omwonenden en plaatselijke ondernemers. Om helder te hebben waar het met een bepaald gebied heen moet, stelt AM bij grotere projecten eerst een ‘DNA-boekje’ samen. ‘Daarin staan de vier kernwaarden voor een gebied, ontstaan uit de visies van verschillende betrokken partijen’, vertelt Heuvelink. ‘Het beschrijft de essentie en prioriteiten voor een project en biedt duidelijkheid aan participanten en omwonenden.’

Meer speelruimte

De complexiteit van de opgave vereist niet alleen samenwerking tussen verschillende partijen, maar ook meer vrijheid voor corporaties, architecten en ontwikkelaars, vindt Heuvelink. ‘De gemeente is verantwoordelijk voor de bouwenvelop, maar voor de programmering van projecten zou ik meer speelruimte bij de marktpartijen leggen. Nu ligt er vooraf al veel vast, vaak eisen aan de EPC en architectuur. Voor het belang van bijvoorbeeld de sociaal duurzame stad is minder aandacht; hoe je ontmoetingsplekken creëert, menging stimuleert en vereenzaming tegengaat.’ De gemeentelijke bemoeienis heeft voor-en nadelen. ‘Het schept duidelijkheid’, zegt Heuvelink, ‘omdat allerlei uitgangspunten al vast staan. Daar hoeven wij niet meer over na te denken. Aan de andere kant is het ingewikkelder, omdat de vastgestelde uitgangspunten niet altijd matchen met de gestelde ambities voor het project in relatie tot de haalbaarheid en realiseerbaarheid. Als die beter op elkaar aansluiten bevordert dat de vernieuwing en de voortgang van het proces. Daarom heeft het meerwaarde als publieke en private partijen elkaar al in de ‘reken- en tekensessies’ weten te vinden, dus nog voor het vaststellen van de uitgangspunten.’

De stad moet een plek zijn waar iedereen kan wonen.

‘Friends-woningen’

‘Vereenzaming is een van de grote vraagstukken van deze tijd’, stelt Heuvelink. ‘Het beperkt zich niet tot ouderen; ook jongeren die voor hun eerste baan in Amsterdam komen wonen, staan voor de vraag hoe zij hier een sociaal netwerk kunnen opbouwen. Wij zien de noodzaak er iets aan te doen. Het leidde al tot verrassende nieuwe woonvormen, zoals de ‘Friendswoningen’ van de B’Mine Toren in Overhoeks. Daar kunnen twee mensen – zonder dat zij een stel zijn – één appartement huren met allebei een eigen slaapkamer, maar gedeelde keuken en woonkamer. Oorspronkelijk waren ze bedoeld voor jongeren, maar ook ouderen blijken er belangstelling voor te hebben. Een broer en zus die alleen zijn komen te staan, bijvoorbeeld. Of een zorgbehoevende met een verzorgende. Het concept is zo’n succes dat we het in nog drie plannen toepassen, waaronder Highnote in Almere, Hollandse meesters in Amstelveen en Cruquiuswerf in Amsterdam. Het maakt betaalbaar wonen mogelijk én biedt een praktische oplossing om vereenzaming tegen te gaan.’

Ongezien je appartement in- en uitlopen, draagt niet bij aan een gelukkig en gezond leven.

Bedrijvigheid

Het concept illustreert hoe de invulling van een bouwopgave maatschappelijke vraagstukken kan helpen oplossen. Dat geldt bijvoorbeeld ook bij mobiliteitshubs voor deelauto’s en -fietsen; die verminderen de druk op de mobiliteit in steden. Ook de lokale economie is te stimuleren met bepaalde keuzes in de gebiedsontwikkeling. Heuvelink: ‘In Amsterdam-West realiseerden wij, samen met Stadgenoot, zevenhonderd studio’s voor millennials die met hun bestedingsgedrag een positieve impuls geven aan de plaatselijke ondernemers. Het is de vraag of we dat effect ook hadden bereikt met reguliere koopappartementen.  Lokaal ondernemerschap is belangrijk voor Heuvelink. Elk stadsdeel heeft een hart nodig, vindt hij. Een clustering van maatschappelijke voorzieningen en kleinschalig ondernemerschap. ‘Plekken met uitsluitend woningen, kantoren of bedrijven werken niet, het gaat om mixed use. Ook in woongebieden moet iets van bedrijvigheid terugkomen zonder dat dit leidt tot veel overlast. Bedrijven zijn daar de laatste jaren massaal weggestemd, maar ik zie goede kansen voor de éénpitter. De fietsenmaker, loodgieter of klusjesman die voor de buurt juist van toegevoegde waarde is.’

Roofbouw

De inclusieve stad is een thema dat Peter Heuvelink na aan het hart ligt. ‘De stad moet een plek zijn waar iedereen kan wonen, ongeacht geloof, inkomen en beroep. Waar elk kind dezelfde kansen heeft. Alleen dan kan een stad echt stad zijn.’ Veel voormalige bedrijventerreinen worden omgebouwd tot woongebieden. Daarbij loert het gevaar van gentrificatie, dat er vanwege de hoge vastgoedprijzen alleen welgestelden kunnen wonen. ‘Roofbouw op de stad’, noemt Heuvelink dat. ‘Het ondermijnt een sociaal duurzame samenleving en juist daar is behoefte aan.’ Dat sociale woningbouw overal mogelijk is, blijkt uit het project Crossover, dat AM realiseert op de Zuidas,  ter hoogte van de RAI. ‘Dankzij een combinatie met commerciële bedrijfsruimte kunnen we in deze woontoren ook honderd sociale huurwoningen realiseren.’ Naast voldoende differentiatie in het woningaanbod – ‘ook binnen hoogbouw’ – werken ‘slimme ontwerpoplossingen’ mee aan de sociale duurzaamheid van een gebied. Heuvelink: ‘Creëer buurtjes, juist ook in hoogbouw, door gedeelde dakterrassen, binnentuinen en plekken voor coworking. Plaats de uitgang van de parkeergarage aan de straatzijde, zodat bewoners een loopje hebben in openbaar gebied en mensen kunnen tegenkomen op weg naar hun appartement. Ongezien je appartement in- en uitlopen, draagt niet bij aan een gelukkig en gezond leven.’

 Koester ambacht en lokaliteit door te investeren in plaatselijk ondernemerschap.

Groot Amsterdammer

De uitdaging voor Amsterdam ligt volgens Heuvelink vooral in het behoud van gezinnen. Daarbij gaat het niet alleen om de groep die binnen de stadsgrenzen woont, maar ook om de groeiende groep die naar omringende gemeenten trekt. ‘Stimuleer dat zij zich ‘groot Amsterdammer’ voelen en voor de maatschappelijke en culturele voorzieningen zoveel mogelijk betrokken blijven op de hoofdstad’, zegt hij. De huidige crisis vraagt om zakelijk ondernemerschap met oog voor de toekomst. ‘We moeten waken voor korte-termijn handelen’, benadrukt Heuvelink. ‘Stadsontwikkeling gaat over investeren in de lange termijn. Elke vorige crisis heeft laten zien dat de prijs van vastgoed na de economische neergang altijd weer hoger uitkwam dan daarvoor. Daarom moeten we de boel niet ‘op slot’ gooien, maar blijven ontwikkelen aan toekomstbestendige mixed-use projecten. Koester ambacht en lokaliteit door te investeren in plaatselijk ondernemerschap. Want de lokale economie, maakt een robuuste economie. Het ‘donutmodel’ vind ik op dat punt interessant. Op twaalf aspecten beoordeelt dat je sociale fundament en ecologische voetafdruk. Boeiend om te zien hoe dat zich in de toekomst gaat ontwikkelen.’

Dit artikel is eerder verschenen in VG Visie In Amsterdam.

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2020