Gebiedsontwikkelaar in andere tijden

Ook de vastgoedsector kreeg medio maart te maken met een nieuwe werkelijkheid. Deze bij uitstek people’s business van samen plannen maken, moest schakelen naar andere manieren van werken. Ook gebiedsontwikkelaar AM stond voor deze uitdaging. Directievoorzitter Ronald Huikeshoven blikt terug op een bijzondere tijd. Maar bovenal kijkt hij vooruit naar de opgaven voor de toekomst – met veel enthousiasme.

Voor het interview dat we keurig op afstand met Teams voeren heeft Ronald Huikeshoven een passende achtergrond gekozen: een prachtige luchtfoto van de oostelijke binnenstad van Amsterdam, met zicht op alle nieuwe ontwikkelingen van de afgelopen jaren aan de IJ-oevers en de Oostelijke Handelskade. Nieuw en oud komen hier op een bijzondere manier bij elkaar. Het zijn vaak ook de stukken stad waar AM als gebiedsontwikkelaar in acteert en invulling geeft aan de vijf thema’s die het bedrijf als richtsnoer voor het eigen handelen heeft geformuleerd: gedurfde duurzaamheid, inclusieve stad, healthy urban living & working, stad- en gebiedmaker en gelukkig leven. De namen van de thema’s geven al aan dat het hierbij om veel meer gaat dan alleen vastgoed. De gebiedsontwikkelingen waarbij AM is betrokken, gaan nadrukkelijk over de software van de stad. Hoe leven, wonen en werken mensen samen en welke eisen stellen zij aan de omgeving om hen heen – nu en in de toekomst? Dan gaat het over allerlei vraagstukken – die in korte tijd aan extra urgentie hebben gewonnen.

In maart ging ook de wereld van de vastgoedontwikkeling op slot. Hoe heb jij zelf die periode ervaren, met jouw medewerkers?

Het was ineens omschakelen naar thuiswerk. Het AM Huis, ons kantoor in Utrecht is nog steeds alleen toegankelijk voor mensen die daar echt voor hun werk moeten zijn. De anderen werken vanuit huis. Hoe snel onze mensen dit opgepakt hebben; ik vind dat heel bijzonder. Alles verloopt inmiddels digitaal, ook het samenwerken in projectteams. Ondertussen ging de verkoop van woningen door, en goed ook. Ook daar hebben we een digitaliseringsslag gemaakt. Zelfs het ondertekenen van de contracten verloopt nu via digitale weg. In die zin heeft ons bedrijfsproces zich op bepaalde punten ook verder doorontwikkeld. Het klinkt wat cru en zo is het zeker niet bedoeld maar ook hier heeft de slogan “never waste a good crisis” wel betekenis. Het versnelt duidelijk de processen die al liepen en jaagt creativiteit en innovatie aan.’

Corona versnelt duidelijk de processen die al liepen en jaagt creativiteit en innovatie aan.

In hoeverre heeft de nieuwe werkelijkheid invloed gehad op de voortgang van jullie projecten?

‘Sinds maart gaat de ontwikkeling en realisatie van woningen gestaag door. We merken dat bij de koopwoningen maar ook in de huursector. Beleggers maakten even pas op de plaats maar hebben hun acquisitie weer opgepakt. Wel merkten we in het commercieel vastgoed – een markt die veel meer transactiegericht is – dat de dynamiek in een keer wegviel. Nog steeds zijn de vooruitzichten daar onzeker. Voor onze mixed-use projecten is dat wel een bijzonder punt van aandacht. We willen bij voorkeur gemengde projecten toevoegen aan de stad maar dan moet daar wel programmatische invulling voor beschikbaar zijn. Niet voor niets hebben we specialisten voor dit soort projecten aangenomen, die zich onder meer op een onderscheidende invulling van de mixed zones richten. De beleving daarvan bepaalt in heel belangrijke mate de sfeer en leefbaarheid in de straat en
de buurt.’

Hoe kijk je tegen de ontwikkeling van de stedelijke woningmarkten
aan, ook op termijn?

‘Zoals gezegd, de verkopen lopen op dit moment goed door. Ook de waardeontwikkeling laat een positieve trend zien. Het grote vraagteken is uiteraard: wat doet de economische ontwikkeling in de komende tijd? En in het bijzonder het consumentenvertrouwen dat in belangrijke mate de aankoopbeslissing beïnvloedt. Daar zit zeker een mogelijk spanningsveld. De schaarste aan woningen is zeker geen garantie dat we niet opnieuw in een crisis terecht komen. Al blijft de woningmarkt op hetzelfde niveau gelijk en kunnen we doorgaan zoals we opereren, dat is mij een lief ding waard.’

Ik proef uit je woorden dat de Corona-crisis tot nu toe een gemengd beeld oplevert. Zijn er ook nieuwe kansen?

‘Dat denk ik zeker. Er is nog steeds een enorme behoefte aan nieuwe woningen. Er is steun gekomen vanuit BZK, er is weer urgentie rondom volkshuisvesting. Ik heb ook gemerkt dat bij het uitbreken van de crisis het overleg tussen publiek en privaat gelijk op gang kwam. Rijk, provincies, regio’s, gemeenten: ze gingen direct de dialoog aan. Dat duurde bij de vorige crisis in 2008 allemaal veel langer. Een andere positieve “bijvangst” is dat mensen anders met hun buurt omgaan. Er wordt meer gewandeld, gefietst. Er is meer sociale betrokkenheid. Lokale ondernemers krijgen meer steun. Je zou het verbroedering kunnen noemen. Een buurtgevoel, een sense of community: buitengewoon belangrijk bij de gebiedsontwikkelingen waar wij mee bezig zijn. Veel van de AM-thema’s waar we drie jaar geleden bewust op hebben ingezet, komen juist nu ook bovendrijven. Momenteel is Caroline Bos onze AM Bouwmeester. Ze zijn onder leiding van onze toenmalige Bouwmeester, Hilde Blank, verder gebracht en bewijzen nu eens te meer hun relevantie en zelfs urgentie. Neem bijvoorbeeld inclusiviteit, dat is een onderwerp waar we nu met elkaar volop mee bezig zijn. Dat geldt ook voor gezondheid: voor al onze kantoorontwikkelingen zetten we standaard in op het Well Being-certificaat dat staat voor een gezonde werkomgeving. En neem ook duurzaamheid: we weten dat we daarin als sector een enorme slag moeten maken en de inzet die we daarop plegen – gedurfde duurzaamheid; we willen de lat steeds hoger leggen – wordt volop gewaardeerd. Het is niet altijd even gemakkelijk, maar de eerste successen moedigen ons aan hieraan veel aandacht te besteden.’

Mensen willen zich naar buiten kunnen begeven, dat moeten we accommoderen

Dat geeft maar eens aan hoe breed het vak van gebiedsontwikkeling
inmiddels geworden is.

‘Het is inderdaad een heel bijzonder vak en nauwelijks meer te vergelijken met het klassieke vak van pure vastgoedontwikkeling. Wij hebben nu zelfs een omgevingspsycholoog in dienst die het effect van
gebouwen op de beleving van mensen onderzoekt. Wat betekent een plek voor je? In onze ambitie proberen we die maatschappelijke verankering vanaf het begin een rol te laten spelen bij de ontwikkeling van een nieuw gebied. Het gaat ons om veel meer dan louter appartementen en eengezinswoningen toevoegen. We creëren complete gebieden die nu waarde hebben, maar ook morgen en overmorgen. Daar speelt mobiliteit bijvoorbeeld ook een belangrijke rol in. Met mobility hubs bieden we bewoners andere vormen van mobiliteit aan, vaak gedeeld met anderen en elektrisch aangedreven. Op diverse testlocaties doen we daar nu uitgebreid ervaring mee op en die nemen we weer mee naar andere projecten. Zo wordt deelmobiliteit nu bijvoorbeeld geïntegreerd in het Bajes Kwartier – de
herontwikkeling van de Bijlmerbajes – en krijgt het ook een functie voor de omliggende buurt.’

Wat zijn de verwachte invloeden van Corona op de manier waarop we
onze steden gaan (her)inrichten?

‘Daar zal de discussie de komende tijd over gaan. Vergeet niet dat we pas zes maanden verder zijn, we
kunnen niet alles meteen vertalen naar de toekomst. Maar het zal bijvoorbeeld zeker invloed hebben op de inrichting van de openbare ruimte. Kijk naar steden als Berlijn en Parijs: straten worden daar nu al heel anders gebruikt. Er komt bijvoorbeeld veel meer ruimte voor de fiets. Dat zal in Nederland ook gebeuren. De straat wordt meer en meer onderdeel van de leefomgeving. Tegelijkertijd is het belang van goede buitenruimtes bij gestapelde woningbouw maar weer eens extra duidelijk geworden de laatste tijd. Mensen willen zich naar buiten kunnen begeven, dat moeten we accommoderen. Verder blijft de urgentie bestaan om onze steden klimaatadaptief in te richten. Onze in house stedenbouwkundigen en architecten van AM Concepts zijn daar momenteel volop mee bezig. Hittestress maar ook bijvoorbeeld waterberging: het goed daarmee omgaan is zo belangrijk in stedelijke gebiedsontwikkeling. Juist daarom moeten we ook af van het in losse plots ontwikkelen van gebieden. Daar kunnen we de opgaven die op ons afkomen niet mee oplossen. We moeten denken op het hogere schaalniveau en dat is gebiedsontwikkeling.’

Dat klinkt ook als een oproep aan de publieke partijen die nu vaak die
kavels verdelen?

‘Dat is het zeker. Durf gebieden als geheel op de markt te zetten! Dat biedt veel meer mogelijkheden voor een werkelijk integrale en duurzame aanpak. Plus dat het veel efficiënter werken is, ook in de uitvoering. Niet meer zes bouwbedrijven die vechten om een plekje voor hun eigen bouwplaats. Maar belangrijker dan dat: hiermee kunnen we veel meer kwaliteit, voor nu en de toekomst, realiseren.’

 

 

Dit bericht is eerder verschenen in De Wintergasten editie van VG Visie.

Beluister hier de podcast met Ronald Huikeshoven, directievoorzitter AM, over de impact van Corona op de gebiedsontwikkeling.

Of beluister hier de opname van Provada Live.

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2022
Website by Fundament All Media