De balansact voor de inclusieve stad

Voor een inclusieve wijk moet je weten wat er speelt op straatniveau, onder omwonenden en lokale ondernemers, wat van meerwaarde is voor buurt of bewoners. Ontwikkelen met die inclusieve bril kan de kosten natuurlijk opdrijven, maar dit betekent niet dat inclusiviteit onhaalbaar is. Josje Hoekveld, marktstrateeg bij AM, vertelt hoe AM dit heeft aangepakt in het project DeBuurt in de Utrechtse krachtwijk Overvecht met de ‘Superplint’.

Foto: Josje Hoekveld, marktstrateeg bij AM

Een inclusieve stad gaat om betaalbaarheid en ontmoeting. Betaalbare woningen creëren is al een grote uitdaging. Duurzaamheidseisen drijven de bouwkosten verder op en tegelijkertijd vereisen tenders vaak het hoogste grondbod van de marktpartij. Daarnaast moet je die ontmoeting faciliteren, zodat mensen met verschillende achtergronden en leefstijlen elkaar ook echt leren kennen. Dat zet de haalbaarheid van een plan nog meer onder druk. Toch kan het, dat zagen we in het AM-project De Buurt in de Utrechtse krachtwijk Overvecht.

De gemeente Utrecht wilde hier appartementen voor studenten, starters, senioren en huidige Overvechters. En ze wilden dat zij elkaar kunnen ontmoeten en zichzelf kunnen ontwikkelen. Bij AM bedachten we daarom de ‘Superplint’: een algemene ruimte waar mensen uit de wijk en Utrecht elkaar ontmoeten en kunnen kennismaken met kunst en cultuur. Startende, creatieve en culturele ondernemers kunnen in ‘De Superplint’ van 2.400 m² hun talent of onderneming verder ontwikkelen onder leiding van zogenaamde Plaatsmakers. Zo’n plint kost natuurlijk in de ontwikkeling alleen maar geld. En dat wordt niet terugverdiend in hogere opbrengsten aan de verkoopkant, zoals we normaal gesproken onrendabele voorzieningen financieren. Het is namelijk al lastig om de grondwaarde te halen als je voornamelijk middenhuurwoningen ontwikkelt. We bedachten daarom een aantal slimmigheden.

We keken bijvoorbeeld naar de bouwkosten. We lieten het structuurontwerp eerst volledig ‘uit-engineeren’ door de bouwer, pas daarna zetten we de architecten aan het werk. Dat beperkte weliswaar de vrijheid van de architecten, maar daardoor bleven de bouwkosten vanaf het begin beheersbaar. Natuurlijk scheelt het ook ontwikkelkosten als je twee keer hetzelfde blok maakt. Daarnaast vroegen we huurders om een maandelijkse bijdrage van 50 tot 80 euro voor de superplint, omdat zij meeprofiteren van deze voorziening. Bovendien konden we de huuropbrengsten gebruiken om de voorzieningen in de Superplint mogelijk te maken. Dat kon omdat er nog geen koppeling was tijdens de ontwikkeling van dit project tussen het minimale metrage woonoppervlak en de huurprijs. Met deze koppeling volgens het nieuwe middenhuurstelsel was het project in deze vorm financieel niet haalbaar geweest.

Voor een inclusieve wijk moet je weten wat er speelt op straatniveau, onder omwonenden en lokale ondernemers, wat van meerwaarde is voor buurt of bewoners. Ontwikkelen met die inclusieve bril kan de kosten natuurlijk opdrijven, maar dit betekent niet dat inclusiviteit onhaalbaar is. Nog te vaak kijken we vooral naar wat financieel het meeste oplevert en niet naar de winst voor de buurt of bewoners. Dat is wel nodig. Daarom moet je voor een inclusieve stad heel slim en interdisciplinair ontwikkelen en naar álle onderdelen kijken en verschillende disciplines verbinden om tot slimme, betaalbare en toekomstbestendige oplossingen te komen. Zo is de parkeergarage in De Buurt niet in ondergronds aangelegd, maar juist in de kern van het gebouw. Hierdoor is het gebouw aan alle kanten levendig, zijn de bouwkosten lager en is de parkeerruimte bij een veranderde parkeerbehoefte ook bruikbaar als bijvoorbeeld sportschool of atelierruimte.

Een inclusieve stad bereik je alleen met realistische en haalbare ambities die je afspreekt met alle betrokken partijen – en je moet zorgen dat iedereen zich daaraan houdt. Je kunt dan ook niet eindeloos ambities stapelen met én duurzaam én middenhuur én minimale metrages én maatschappelijke voorzieningen. Want zelfs met de slimste ontwikkeloplossingen kom je er dan financieel niet uit. De inclusieve stad vraagt juist om een slimme balansact, waarbij je haalbare ambities én een integrale aanpak op één lijn brengt.

4 ambities en 10 gouden regels binnen De Buurt

AM werkt bij De Buurt met het zogenaamde DNA van het project: de vier hoofdambities Ontmoeting, Talentontwikkeling, Toekomstbestendig en Gezond wonen en leven. Deze zijn vertaald in tien gouden regels waaraan alle keuzes in het ontwikkelproces worden getoetst:

  1. Drempelloos (letterlijk en figuurlijk)
  2. Flexibiliteit in functies en woningen
  3. Energieneutraal
  4. GPR van minimaal 8,5
  5. Zorgbehoevende ouderen een plek bieden
  6. Ruimte bieden aan starters
  7. Transparant samenwerken
  8. Architectuur die uitnodigt tot ontmoeting
  9. Door Overvecht, voor Overvecht
  10. De Superplint biedt ruimte voor cultuur
De drie door AM ontwikkelde gebouwen van De Buurt
De drie door AM ontwikkelde gebouwen van De BuurtDeze blog is eerder verschenen op Platform31
Lees hier meer over ‘De inclusieve stad volgens AM’.
AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2020