Afgelopen week vielen voor mij twee ontwikkelingen samen. Achmea Real Estate publiceerde cijfers waaruit blijkt dat seniorenhuisvesting financieel nauwelijks hoeft onder te doen voor reguliere huurwoningen. En tijdens de CBRE-sector special op 4 november, werd door Aileen Kleemans-Staal en Bes Bovelander nog maar een keer duidelijk hoe groot de opgave is om wonen en zorg voor ouderen anders te organiseren. Mijn conclusie? Het probleem is niet dat we niet weten wat nodig is. De uitdaging is dat we er nog onvoldoende in slagen om die kennis om te zetten in woningen.
Achmea Real Estate laat in een recente studie zien dat het berekende rendement op seniorenhuisvesting met 6,34% nauwelijks verschilt van de 6,40% op reguliere huurwoningen. Een verschil van slechts zes basispunten. En dat terwijl in de seniorenvariant ruimte wordt gemaakt voor ontmoeting en gemeenschappelijke voorzieningen. Het gaat om een modelberekening, geen garantie voor ieder project, maar het is wel een belangrijk signaal.
Jarenlang hoorde ik in gesprekken over seniorenhuisvesting dezelfde bezwaren. Te duur, te complex, lastig te exploiteren, onvoldoende rendement. Met deze cijfers wordt het moeilijker om die argumenten zonder verdere onderbouwing te blijven gebruiken. Tegelijkertijd liet het CBRE-congres zien dat de werkelijkheid weerbarstiger is.
De markt voor seniorenhuisvesting aan. Volgens de gepresenteerde cijfers is in de eerste negen maanden van dit jaar circa één miljard euro geïnvesteerd. Maar stijgende rentes zetten rendementen en vastgoedwaarderingen opnieuw onder druk. Investeerders worden kritischer en ontwikkelaars moeten scherper rekenen.
Ondertussen verandert de ouderenzorg fundamenteel. Door de dubbele vergrijzing neemt vooral de vraag naar zware zorg toe. Het traditionele verpleeghuis ontwikkelt zich steeds meer tot een plek voor complexe zorg en de laatste levensfase. Dat betekent dat steeds meer ouderen zelfstandig blijven wonen, ook wanneer ze ondersteuning of zorg nodig hebben. En precies daar ligt volgens mij de grootste kans én onze belangrijkste verantwoordelijkheid als ontwikkelaars.
We moeten stoppen met seniorenhuisvesting uitsluitend te bekijken als een bijzondere vorm van zorgvastgoed. Voor een groot deel van de ouderen gaat het namelijk helemaal niet om zorg. Het gaat om een goede woning, in een vertrouwde omgeving, waar je zelfstandig kunt leven en anderen kunt ontmoeten. Waar zorg beschikbaar is als dat nodig wordt, maar niet je dagelijks leven bepaalt.
Zo'n woning moet bovendien aantrekkelijk genoeg zijn om er vrijwillig naartoe te verhuizen. Want mensen verhuizen niet omdat wij vinden dat hun eengezinswoning beter benut kan worden. Ze verhuizen als ze ergens liever willen wonen of ervan overtuigd zijn dat ze daar prettiger kunnen wonen. Daar zit ook een belangrijke economische waarde. Een goede seniorenwoning brengt niet alleen een bewoner een fijne nieuwe woonplek, maar kan ook een gezinswoning vrijmaken. Daarmee raakt seniorenhuisvesting de hele woningmarkt. De cijfers maken duidelijk hoe urgent dat is. Volgens de berekeningen van het Rijk zijn er tot en met 2030 circa 290.000 geschikte woningen voor ouderen nodig. Ook ná 2030 zal deze behoefte verder toenemen. Voor ongeveer 75.000 woningen ontbreken momenteel nog concrete plannen. Vooral de ontwikkeling van geclusterde en zorggeschikte woningen blijft achter bij de groeiende vraag.
Tijdens de CBRE Healthcare sector special werd duidelijk hoe beperkt de harde plancapaciteit is. Tussen een beleidsambitie en een woning waar daadwerkelijk iemand de sleutel van krijgt, zit nog een wereld van verschil. Natuurlijk zijn er obstakels. Grondprijzen, bouwkosten, regelgeving en de verdeling van verantwoordelijkheden tussen gemeenten, zorgorganisaties, corporaties en beleggers. En met een verslechterend renteklimaat wordt de rekensom niet eenvoudiger.
Maar juist daarom moeten we slimmer samenwerken. Gemeenten moeten ruimte maken voor passende woonvormen en bij grondprijzen rekening houden met maatschappelijke meerwaarde. Beleggers moeten verder kijken dan het eerste rendement en ook de waarde van stabiele bewoning en lagere verhuismutaties meewegen. Ontwikkelaars moeten aantonen dat gemeenschappelijke voorzieningen en een goed woonconcept geen vrijblijvende extra's zijn, maar onderdeel van een toekomstbestendige woning.
Ook wij als ontwikkelaars mogen kritisch naar onszelf kijken. Als we weten dat zelfstandigheid én gemeenschapsgevoel belangrijk zijn, waarom zijn dat dan nog zo vaak onderdelen waarop wordt bezuinigd zodra een businesscase onder druk staat?
We hoeven niet te kiezen tussen goed wonen voor ouderen en een gezonde vastgoedexploitatie. We moeten leren om beide vanaf het begin goed te organiseren en ook rekeninghouden met de gunstige parameters die horen bij deze doelgroep. We praten al jaren over de vergrijzingen de noodzaak van doorstroming. De cijfers worden steeds scherper en de urgentie steeds groter.
Over vier jaar hebben we niets aan 290.000 goede bedoelingen. Daarbij loopt dit cijfer alleen maar op als we doorkijken naar 2035 en te weinig doen. Dus niet verder doorschuiven, maar doorpakken.
