Sterk resultaat door verbinden van belangen

De Gnephoek. Een van de grotere gebiedsontwikkelingen van ons land. In het poldergebied bij Alphen aan den Rijn worden de komende jaren zo’n 5.500 woningen en voorzieningen ontwikkeld. En daar blijft het niet bij. Er komt een natuurgebied van 60 hectare en 30 hectare water en groen ín de wijk. Verbeteringen in de waterhuishouding en natuur zorgen voor meer biodiversiteit. Het ontwerp is bodem- en watergestuurd. Dit betekent dat de natuurlijke eigenschappen van de bodem en de waterhuishouding leidend zijn bij het ontwerp en de inrichting van de nieuwe woonwijk, zodat er een klimaatbestendig, duurzaam en natuurinclusief landschap ontstaat.

Het overgrote deel van de grondposities in het gebied waren in handen van de gemeente Alphen aan den Rijn en vier verschillende ontwikkelaars. Twee van deze partijen, BPD en AM, werken nu samen met de gemeente Alphen aan de Rijn in een publiek-private samenwerking (PPS). Hierbij is elke partij aandeelhouder in een zogenoemde Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM). Een juridische entiteit die is opgericht om het gebied te ontwikkelen. Wouter: “Vóór de economische crisis van 2008-2010 werd er vaker ontwikkeld in publiek-private samenwerkingen, vooral bij Vinex-wijken. Door de crisis kwamen veel van deze samenwerkingen onder druk te staan, waardoor het onderlinge vertrouwen afnam en de risico’s toenamen. PPS-constructies werden ontbonden of opgeschort. De laatste jaren is er juist sprake van een revival van de PPS, mede door de grote maatschappelijke opgaven waarvoor samenwerking tussen overheid en markt weer noodzakelijk is. We werken inmiddels in meerdere gebiedsontwikkelingen op deze manier samen met gemeentes. Het is echt mooi om te zien dat we door gemeentes en andere marktpartijen gewaardeerd worden en dat we kunnen bijdragen aan het bereiken van maatschappelijke en duurzame doelstellingen. In de Gnephoek vullen we met betaalbare woningen een belangrijke behoefte in voor de mensen uit Alphen aan de Rijn en daarnaast verbeteren we de ecologie door het grote natuurgebied en de natuur in het woongebied.”

Essentieel om de PPS van de grond te krijgen was het voortraject. Eerst moesten de publieke partijen achter de PPS op één lijn zitten: de gemeente, het ministerie, de provincie, het hoogheemraadschap en de regio Midden Holland. Zowel de provincie Zuid-Holland als het hoogheemraadschap van Rijnland waren in eerste instantie tegen de bebouwing van de polder. Er waren zorgen over bebouwing in een laag gelegen poldergebied. Wouter: “Ook in dit stadium draaide het al om het bij elkaar brengen van partijen. Hierin speelde voormalig deltacommissaris Wim Kuijken een belangrijke rol. Er werd door de juiste mensen op het juiste niveau gesproken. Zowel de gemeente als de marktpartijen hebben toen al daadkracht laten zien door op alle vragen antwoord te geven, de informatie op te leveren die nodig was en daarmee de bezwaren en zorgen weg te nemen. Zo kwamen de publieke partijen in oktober 2024 tot de bestuursovereenkomst die nodig was”

De weg was nu gebaand voor een PPS. Bij een grote ontwikkeling zoals de Gnephoek is een PPS volgens Wouter de beste keuze, vanwege een combinatie van factoren: “Marktpartijen zoals BPD en AM hadden al decennialang grondposities in de Gnephoek. De gemeente kon dus niet zelfstandig ontwikkelen. Daarnaast gaat het om een grote woningbouw-opgave. Er komen circa 5.500 woningen, waarvan 60% betaalbaar, en 60 hectare nieuwe natuur. Dat vraagt om samenwerking op deze schaal. Zowel de gemeente als marktpartijen willen een duurzame, toekomstbestendige wijk realiseren. De PPS maakt het mogelijk om de bijbehorende rollen, verantwoordelijkheden en risico’s helder te verdelen. Tot slot hebben de betrokken partijen al eerder samengewerkt en kunnen ze voortbouwen op bestaande relaties en kennis.”

Wouter legt uit waar nu precies het verschil zit tussen een faciliterend grondbeleid en een gebiedsontwikkeling met een PPS. “Bij een faciliterend grondbeleid stelt de gemeente de kaders waar het gebied aan moet voldoen. Het ruimtelijk beleid, bestemmingplan, vergunningen en publieke ruimte zoals wegen, groen en nutsvoorzieningen worden door de gemeente geregeld. De marktpartij koopt de grond en ontwikkelt woningen en voorzieningen volgens de eisen van de gemeente. Winst of verlies is voor rekening van de marktpartij. Bij een PPS doe je alles gezamenlijk, je zit eerder aan tafel en kan al in een vroeg stadium meedenken en -beslissen over het plan. De winsten of verliezen, die deel je.”

Zelf is Wouter een groot voorstander van het samenwerken in een PPS. “Ik zie, bij dit soort grote en complexe opgaven, geen nadelen aan deze manier van werken. Ik geloof in het verbinden van maatschappelijke en marktbelangen. Samen kunnen we de opgaven van ons vakgebied nog beter oplossen. Bij het werken in een PPS, versterk je elkaar.” Het vraagt volgens Wouter wel om een nauwe manier van samenwerken: “In een PPS is het belangrijk naar elkaar te luisteren, elkaar echt te begrijpen en te waarderen. De partijen moeten zich meer inleven in elkaars belangen en opkomen voor elkaars belangen, om zo de langdurige samenwerking goed te houden. “Omdat je vaak jarenlang met elkaar optrekt, is het belangrijk om niet alleen op korte termijn te denken, maar ook samen te investeren in een gedeelde langetermijnvisie. Natuurlijk vraagt een PPS ook om duidelijke afspraken, transparantie en een goede governance. Zonder dat kan het vertrouwen onder druk komen te staan. Daarnaast moeten alle partijen doen wat ze zeggen en zeggen wat ze doen.” Dat leidt tot mooie resultaten: “Als je eenmaal dat vertrouwen in elkaar hebt, dan weet je elkaar te vinden en loop je harder voor elkaar. Door die soepele samenwerking realiseer je dus kwalitatief hoogwaardigere gebieden. In de Gnephoek zie je bijvoorbeeld dat het leidt tot een plan waarin woningbouw, natuur en klimaatadaptatie hand in hand gaan.”

Ook in de Gnephoek is dat vertrouwen er, vertelt Wouter: “De gemeente Alphen aan de Rijn hecht veel waarde aan een gebalanceerde samenwerking. Programmamanager Peter Klompen begrijpt dit niet alleen, maar doet ook recht aan het belang van de betrokken marktpartijen, zonder dat dit ten koste gaat van de belangen van de gemeente. We willen allemaal een succesvolle, langdurige samenwerking. Dan is het belangrijk dat alle partners de samenwerking als prettig ervaren. Het is een soort huwelijk dat je aangaat met elkaar.”
Wouter geeft een mooi voorbeeld van het recht doen aan elkaars belangen in de Gnephoek: “Een voorbeeld is de afspraak dat 40% van de woningen in de vrije sector gerealiseerd kan worden. Voor marktpartijen betekent dit ruimte om woningen te ontwikkelen met een gezond rendement, wat essentieel is voor de financiële haalbaarheid van het project. Tegelijkertijd blijft er met 60% betaalbare woningen – waaronder sociale huur en middenhuur – volop aandacht voor de maatschappelijke opgave van de gemeente. Deze verdeling is het resultaat van een open dialoog, waarin zowel publieke als private belangen serieus zijn genomen. Het laat zien dat je binnen een PPS tot een evenwichtige verdeling kunt komen, waarin kwaliteit, haalbaarheid en maatschappelijke waarde hand in hand gaan.”

Ook financiële transparantie is cruciaal in een PPS, legt Wouter uit. “Geld is vaak een gevoelig onderwerp. Het helpt als publieke partijen erkennen dat marktpartijen winst moeten maken om te kunnen blijven investeren. Transparantie betekent dan: openheid over kosten, opbrengsten, marges en risicoverdeling. Wie betaalt wat, wanneer, en waarom? Alleen met die helderheid kun je wederzijds vertrouwen opbouwen en realistische keuzes maken. Het is net als het boeken van een reis. Je wil weten of je ontbijt, lunch en diner inclusief zijn of niet. Anders kun je geen realistisch budget opstellen.”

De maatschappelijke ambities van AM, zoals bijdragen aan klimaatadaptatie, gezondheid en leefkwaliteit, komen binnen een PPS beter tot hun recht, legt Wouter uit. “Doordat we al in een vroeg stadium aan tafel zitten, kunnen we onze visie en expertise nog beter inbrengen. We kunnen direct realistisch kijken wat er mogelijk is en een verschil maken voor de bewoners van het gebied en voor de ecologie. Zo hebben we in een vroeg stadium onze circulariteitsambities voor woningbouw ingebracht. Deze ambities konden op die manier direct worden meegenomen in de planvorming. Dit maakt het mogelijk om in de toekomst duurzame, houten conceptwoningen te realiseren in de Gnephoek. Een keuze die niet alleen bijdraagt aan de verdere ontwikkeling van circulaire bouw, maar ook leidt tot een significante reductie van CO₂-uitstoot.”