Projectontwikkeling als ‘Koningsdiscipline’

Het vakgebied projectontwikkeling wordt ook wel de ‘toughest discipline in real estate’ genoemd. In een interview met Sander Janssen, director bij Reasult BV, gaat Gerhard Bolk MRICS, directieteam AM, in gesprek over het vak projectontwikkeling, wat een project van AM typeert, de complexiteit en veranderingen, maar juist ook de interessante kanten van het vak.

Gerhard Bolk vormt, samen met Ronald Huikeshoven, Raymon van Miltenburg en Reinier Jansen, de dagelijkse leiding van AM, gebiedsontwikkelaar van vele binnen- en buitenstedelijke, vaak multifunctionele projecten. Bij AM werken circa 180 medewerkers.

Gerhard is ontwikkelaar in hart en nieren. Hij studeerde geografie en studeerde af in Londen. Daar was hij werkzaam bij de Londen Docklands Development Corporation. De imposante herontwikkeling van het Londense havengebied begin jaren ’90 (Canary Wharf) was het begin van zijn liefde voor het ontwikkelingsvak. Er wordt met veel partijen aan een visie  gewerkt die heel concreet en zichtbaar een gebied of stedelijke omgeving verandert en beter maakt. Soms verbouw je letterlijk de skyline. Gerhard was gefascineerd door Angelsaksische ontwikkelaars als de Reichman Brothers, Olympia & York en Wimpey, die destijds internationaal de dienst uitmaakten. Eenmaal terug in Nederland begon hij als zelfstandig vastgoed consultant. In 1992 kreeg hij een eerste opdracht van Amstelland Vastgoed, één van de voorgangers van AM. De opdracht zou een half jaar duren. Dat is inmiddels 28 jaar geleden. Hij is actief geweest als marktonderzoeker, ontwikkelingsmanager in de regio Zuid-Holland en in 2001 regiodirecteur van de vestiging in Rotterdam.

De Zalmhaven

Een mooi voorbeeld van een binnenstedelijke ontwikkeling met impact is het Zalmhavenproject in Rotterdam. In 2002 waren de eerste besprekingen, in 2018 was de eerste paal en in 2022 wordt het project opgeleverd. Voor projectontwikkeling moet je soms een lange adem hebben. De Zalmhaven is een samenwerking met Amvest en wordt gebouwd door BAM Bouw en Techniek. Vanaf de eerste ideeën waren de goede samenwerking en het onderling vertrouwen de belangrijkste factoren om het project van de grond te krijgen. “Gaan we het samen voor elkaar krijgen? Dat zijn toch de mooiste projecten” zegt Gerhard: “In deze tijden van Corona vind ik het ook een hoopgevend project. Elke week zien we het project groeien, dat inspireert mensen, zeker in Rotterdam! We voegen letterlijk een icoon toe aan de Skyline van Rotterdam”.

Over AM

AM is als zelfstandig ontwikkelaar onderdeel van de Koninklijke BAM Groep. AM is niet alleen sterk in fraaie gebiedsontwikkelingen als Ede Enka, de Bloemdalerpolder, en de Zuidplaspolder, maar zeker ook in spraakmakende binnenstedelijke multifunctionele projecten. Voorbeelden zijn behalve De Zalmhaven ook ontwikkelingen als het Bajeskwartier in Amsterdam, de Merwede Kanaalzone in Utrecht, de Binckhorst in Den Haag, Feyenoord City in Rotterdam en het Gasthuiskwartier in Den Bosch. Veelal worden deze projecten met gelijkgestemde partners uitontwikkeld en gerealiseerd.

Wat maakt AM zo uniek?

“Het begint altijd bij de mensen”, aldus Gerhard. “Het is geweldig om met de creatieve en professionele AM’ers samen te werken. Met elkaar hebben we een bepaalde taal ontwikkeld waarmee we als bedrijf herkenbaar zijn. Wat maakt een project een typisch AM project? Als het goed is passen onze projecten heel goed in de bestaande omgevingen, zonder daarbij te braaf te willen zijn. Het moet duidelijk zijn waarom bepaalde stedenbouwkundige en architectonische keuzes zijn gemaakt. Het gaat om het samenspel van mensen. Het is allemaal ‘teamwork’ bij ons. Onze mensen zijn gedreven en ze springen voor elkaar in de bres. Samenwerkingsgerichtheid is heel belangrijk. Zeker ook met andere partijen. Niet arrogant zijn, probeer altijd van elkaar te leren. We hebben elkaar nodig, of je nu samenwerkt of elkaars concurrent bent. Dat kunnen ook onverwachte partijen zijn, bijvoorbeeld op het vlak van mobiliteit, of duurzaamheid” zegt Gerhard hierover.

Vijf thema’s van AM

AM heeft vijf thema’s gedefinieerd aan de hand waarvan de projecten worden beoordeeld en ontwikkeld: Gedurfde duurzaamheid, Inclusieve stad, Healthy urban living and working, Stad- en gebiedmaker en Gelukkig leven. “Een thema als de inclusieve stad betekent voor ons werken aan een stedelijke omgeving, waar iedereen moet kunnen wonen, werken en leven. Dus zowel starters, jongeren, ouderen, noem maar op. We zijn een multifunctionele ontwikkelaar. Sociale woningbouw hoort daar zeer zeker ook bij. 
Om dat te kunnen doen moeten we scherp aan de wind zeilen. Het vergt creativiteit in het ontwikkelen én bouwen en goed inschatten hoe de waardeontwikkeling gaat verlopen. Het gaat om betaalbaarheid, maar bijvoorbeeld ook het aanbieden van zorgfaciliteiten. Bij een project als De Zalmhaven ligt de nadruk op het thema Stad- en gebied maken. Een iets andere insteek, met andere doelgroepen en prijsniveaus. Elk project is uiteindelijk anders en uniek in haar soort.”

Aart Zandbergen: “Vroeger was Wilma, ook één van de rechtsvoorgangers van AM, de leerschool voor projectontwikkelaars. Die rol vervult AM nu wellicht?” Gerhard: “Ja, dat zou zo maar kunnen. Onze mensen zijn gelukkig heel loyaal aan de club. Maar ze komen ook buiten AM vaak goed terecht. Onze jaarlijkse borrel voor oud-medewerkers wordt zeer druk bezocht. Wij hebben Wilma overigens recentelijk haar naam terug geschonken. Wij hadden de naam al 20 jaar ongebruikt in de kast liggen, een mooi voorbeeld van elkaar ruimte bieden, elkaar wat gunnen.”

Wat vind jij van “Projectontwikkeling als koningsdiscipline”?

Gerhard zegt hierover: “Van pril idee tot concrete wijk, buurt of complex waar je doorheen kunt lopen (iets tastbaars), een creatief proces met vaak bijzondere uitkomsten. De Zalmhaven is zo’n Koningsproject. Met zo’n project verander je echt het silhouet van de stad. Daar werk je samen aan. Het team van Wilco van den Ban en Michelle Corbeau, met de collega’s van Amvest! De ontwikkeltijd van achttien jaar is wel langer dan oorspronkelijk bedacht. Soms is het dus beter niet altijd alles al te weten van tevoren. De Zalmhaven I is zeer beeldbepalend voor de stad. Het wordt het hoogste woongebouw (215 meter) van de Benelux, ingegeven door de oorspronkelijke hoogbouwvisie van de Gemeente Rotterdam. We zijn ooit gestart met Amvest en LSI. Het zijn 485 woningen in drie torens, De Zalmhaven I, II,en III, waarvan 200 verhuur. Het project spreekt binnen en buiten Rotterdam enorm tot de verbeelding, het is bijna on-Nederlands. We moesten het potentieel destijds wel zien natuurlijk. In de jaren ’90 hebben we vanuit Amstelland Vastgoed en Wilma de projecten Gedempte Zalmhaven en de torens ‘de Hoge Heren’ gerealiseerd. Dan is het een beetje Noblesse Oblige, dan maken we de gebiedsontwikkeling ook af, een eervolle taak”.

Welke eigenschappen moet je hebben als ontwikkelaar?

“Ontwikkelaars zijn van nature optimistisch ingesteld, als je er niet in gelooft moet je er niet aan beginnen. Maar je moet ook slagvaardig zijn qua vraagverandering. Financiën spelen bij elk project een cruciale rol. Doorlooptijden zijn uiteraard lang, je moet je kunnen aanpassen aan de omstandigheden, dat hebben we wel ervaren tijdens de laatste crisis. Dat door de jaren heen in de klauwen houden vereist een stevig en volhardend karakter. Een kritische rol vanuit een finance-bril is zeer waardevol.”

Wat is de rol van vooruitkijken?

“Bij een project als De Zalmhaven weet je redelijk waar je heen gaat: die gaat of die gaat niet. Bij gebiedsontwikkeling ben je soms 20 jaar bezig en dan heb je ook een aantal keren te maken met conjunctuurverschillen en misschien ook wel een zware crisis. Je moet zorgen dat je ruimte houdt voor wijzigingen als de realiteit daar om vraagt. Daar moet je in de programmering rekening mee houden. De metafoor die ik vaak gebruik is de ontbijtkoekmethode. Grond kun je als ontbijtkoek splitsen in heel veel kleine stukjes maar je kunt ook dikkere plakken maken. De ontbijtkoek als geheel blijft hetzelfde, dat is de totale grondexploitatie” zegt Gerhard.

Waar word je nog meer enthousiast van?

“Ik word ook enthousiast van het project Op Enka in Ede. Door het hergebruik van materialen en gebouwen en bovendien staat het mooi dicht bij de natuur. Daar ben ik trots op. Maar bovenal, ook dit project is echt ‘teamwork’ want er zijn een heleboel mensen bij betrokken zowel binnen AM als daarbuiten.“ aldus Gerhard.

Welke rol heeft digitalisering?

Projecontwikkelaar Gerhard Bolk“Wat je steeds meer ziet is BIM. Wij BIM-men alles. De Zalmhaven is al drie keer digitaal gebouwd voordat we hem echt gingen bouwen. Zeker voor de grotere multifunctionele trajecten in de steden zie ik het overal gebeuren. Dat gaat steeds beter. Het voordeel is dat we alle variabelen kunnen testen. Dat was vijf jaar geleden nog niet op het huidige niveau. Toen was het nog wat meer de verantwoordelijkheid van de bouwteampartner. Het is veel gemakkelijker geworden, wij zien het als onze kernactiviteit en dat neemt een enorm vlucht.”
“Daarnaast moeten we steeds meer (digitaal) aanleveren, zoals energieprestatie coëfficiënten. Hoe ga je om met duurzaamheid e.d. en dat wordt alleen maar belangrijker. Dat is ook het verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw. Het zijn eigenlijk totaal verschillende producten geworden. Als je alleen kijkt naar het aantal installaties in nieuwbouw bijvoorbeeld” aldus Gerhard.

“Domotica gaat ook een steeds grotere rol spelen. Dat zie ik bij Homestudios, ons experience center voor woningen. Er gaat van alles automatisch gericht op gemak voor de bewoner. Gordijnen gaan automatisch dicht, de TV komt direct op jouw favoriete zender, de verlichting springt aan en uit en zelfs je koffie wordt bijna automatisch gezet als jij dat wilt. Dat is ook toch heel bijzonder en biedt kansen voor AM en haar partners. De technische component wordt steeds belangrijker. De nieuwbouwwoningen van vandaag zijn veel meer toekomstbestendig, en hebben daardoor ook op langere termijn een hogere waarde dan bestaande woningen.”

Hoe houd je zulke complexe projecten rendabel?

“Een gebiedsontwikkeling is altijd balanceren tussen de maatschappelijke kant en de economische meerwaarde. Dat is niet altijd makkelijk. Als bedrijf moet je uiteindelijk geld verdienen om gezond te blijven en een gemeente wil dat je zoveel mogelijk maatschappelijk rendement tot stand brengt. Dat is een evenwichtsbalk waarop je balanceert, maar als ondernemer moet je natuurlijk ook je boterham kunnen verdienen.”

Aart Zandbergen: “Dat is ook duurzaamheid. Als je niet om je portemonnee denkt, besta je over een paar jaar niet meer, hoe niet duurzaam is dat?” Gerhard voegt toe: “Je hebt winstmaximalisatie maar ook winstoptimalisatie. We zijn ook wel het type ontwikkelaar die Nederland een beetje mooier wil maken zodat we trots zijn op het resultaat en daarmee bouw je ook goede reputatie op. Financieel gaat ons vak gaat over winstoptimalisatie. Uiteindelijk gaat ons vak om twee dingen: 1. Initiatief nemen en 2. Risico nemen. Als je alles plat slaat blijft dat over. Het risico wordt ingebed binnen maatschappelijke kaders. Maar je moet boven de streep eindigen, anders is het snel over.”

“Dat heeft ook te maken met detaillering en keuze voor materialen. Een goed huis heeft een fatsoenlijke overstek, om maar simpel te zeggen. Daar moet je aandacht aan besteden. Je wilt op lange termijn iets achterlaten en dat is ook voor de continuïteit van je bedrijf van belang. Wil je nu iets moois achterlaten in een wijk of alleen maar even winst maken? Wij hebben nog nooit iets gesloopt wat we zelf ontwikkeld hebben, daar zijn we ook trots op, onze continuïteit is daar bij gebaat!”

Zou je je kinderen adviseren om het vak in te gaan?

“Ik zou het mijn drie kinderen zeker niet afraden, maar ze moeten daarin natuurlijk hun eigen weg vinden. Ikzelf hou niet van verveling en dat gebeurt in ons vakgebied nooit, dus dat zit wel goed. Je werkt samen met ontzettend veel mensen. Hoe langer je in het vak zit, hoe meer mensen je kent en je blijft leren. Dat maakt het leuk. Dus mochten ze mijn pad volgen, ik zal ze enthousiast ondersteunen, want het is een prachtig en dankbaar vak!”

Dit artikel is eerder verschenen op de website van Reasult.

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2021