Geloof, hoop en liefde: AM en BPD en de kunst van snel een mooie woonwijk neerzetten

Het duurt al gauw 12 tot 28 jaar voordat op agrarische grond een woonwijk is gebouwd, blijkt uit verkennend onderzoek van het Kadaster. Bij nieuwbouwwijk Hoef en Haag van gebiedsontwikkelaars AM en BPD zit de vaart er goed in. “We zijn burgemeester van onze eigen nieuwbouwwijk.”

Het begint allemaal als de projectontwikkelaar op de voordeurbel drukt van de boer.

“Hallo ik ben Marien, ik ben projectontwikkelaar.”

“Ah, dat is goed nieuws. Welkom. Er komen dus woningen op mijn land.”

“Dat weten we nog niet zeker, maar het zou kunnen.”

“Ja, maar ik hoor jou zeggen: dat gaat gebeuren. Ik pak even het telraam erbij.”

Marien Kleinjan, directeur Ontwikkeling bij gebiedsontwikkelaar AM, doet guitig voor hoe het eerste contact tussen de boer en de projectontwikkelaar kan verlopen. Hij heeft agrariërs in de familie, hij kent ze. “Ze zijn vaak slimmer dan ontwikkelaars”, doelt hij op hun onderhandelingsvaardigheden. Rond 2006 is in de polder bij Vianen op voordeurbellen gedrukt. De gemeente wilde groeien. Het zou in de polder kunnen gaan gebeuren. Gebiedsontwikkelaars BPD en AM, enkele bouwers, maar ook woningcorporatie Lekstede Wonen en de gemeente Vianen namen posities in. Dit was het moment.

Rustig wachten

André Landwehr, wethouder in Vianen was namens de gemeente de drijvende kracht. “Die had duidelijk een idee. Er moesten woningen bij vond hij. Als Vianen (tegenwoordig: Vijfheerenlanden) niet zou groeien, zou het stilstaan, dat was geen goed idee voor allerlei voorzieningen in de dorpen”, herinnert Kleinjan zich.

In 2010 werd de intentieovereenkomst getekend voor de nieuwbouwwijk. In 2012 lag er een masterplan en in 2014 een anterieure overeenkomst. De wijk zou Hoef en Haag gaan heten. Kleinjan: “In 2016 zijn we gaan bouwen, dat is echt opmerkelijk snel. Petje af voor het tempo waarin cruciale besluiten zijn genomen: in raad, in provincie en het tempo waarin het bestemmingsplan opgesteld is. Super snel.”

Bij de meeste projecten zit er tussen de aankoop van de agrarische grond en het realiseren van nieuwe woningen veel meer tijd. “Dat de grond al in 1990 gekocht is, komt voor”, weet de ontwikkelaar. Voor de financiële crisis waren projectontwikkelaars wat scheutiger met het innemen van grondposities. Tegenwoordig doen de meesten niet meer aan vroegtijdige grootschalige grondverwerving, oftewel grondspeculatie. Ze komen pas in beweging als er “politiek momentum” is. Als in de gemeenteraad gesproken wordt of het misschien een idee zou zijn op termijn op die en die plek te bouwen. “Er moet een behoorlijke kans zijn dat er iets gaat komen, anders wachten we het rustig af”, zegt Jeroen Officier, projectdirecteur Hoef en Haag bij BPD. Ontwikkelaars hebben in de crisis fors leergeld betaald.

Spannend

Bij Hoef en Haag was het momentum daar. Er was commitment van de gemeente en de andere partijen die gronden hadden. AM, BPD, de corporatie en de gemeente hadden gezamenlijk 70 procent van de posities in handen. Kleinjan: ”We hebben met elkaar toen uitgesproken: we gaan met elkaar een woonwijk met 1.800 woningen maken. Dat was bijzonder: in 2010 zaten we nog niet zo heel lang na het begin van de bankencrisis. Het was nog best spannend voor de ontwikkelaars, maar vanwege het brede commitment hadden we het vertrouwen om te investeren in plannen. In het midden van Nederland was ook in de crisis behoefte aan kwalitatieve woonruimte.”

Toen de gronden verworven waren, werd met de grondeigenaren gewerkt aan het masterplan, vertelt Jeroen Officier. “Wat gaan we hier doen? Welk concept? We gingen echt een nieuw dorp realiseren. Vianen groeide. En door je oogharen heen zag je een regionale woningvraag op je afkomen. De locatie was aan de andere kant van een snelweg. Een goede plek.”

Niet iedereen zat te juichen, herinnert Kleinjan zich. “Mensen die eromheen wonen, hebben minder belang bij nieuwe woningen in de achtertuin dan degene die een huis zoeken. Dus het vroeg toch wel wat doorzettingsvermogen.”

De gemeente was gedecideerd: er was geen discussie over wel of niet bouwen in de polder. Nadat in 2011 in de raad de ambitie was vastgelegd om te groeien, was de vraag alleen nog: hoe.

Compact clubje

Die vraag gingen BPD en AM samen met Lekstede en de gemeente invullen. Door stedenbouwkundig bureau SVP is een masterplan opgesteld. Zowel de gemeente als Lekstede zijn niet risicodragend gaan deelnemen in de grondexploitatie. Door de nieuwe Woningwet moesten corporaties terug naar de basis. In het masterplan werd 20 procent sociale huur afgesproken.

Lekstede verkocht haar grond aan Hoef en Haag CV, het samenwerkingsverband tussen BPD en AM. De twee ontwikkelaars zouden voor Lekstede sociale huurwoningen bouwen, waarna Lekstede de woningen zou afnemen. “Het helpt met vaart maken als je een compact clubje bent en als je over een groot deel van het gebied kan beschikken”, zegt Kleinjan.

Toen de realisatie in zicht kwam, moest nog wel een enkele bouwer uitgekocht worden. Een bouwbedrijf had een stuk grond waar de ontsluitingsweg moest komen. “Dat hadden ze goed gekozen”, glimlacht Kleinjan. De bouwer wilde niet per se meedoen in de grondexploitatie, maar wilde in ruil voor de grond wel woningen bouwen. Dat mocht. Kleinjan: “Ik noem dat geen freerider. Ze hadden een belang. Ze zeiden: als ik mag kiezen, bouw ik liever. Daar deden ze niet ingewikkeld over. Dat is prima.”

Een andere kleinere ontwikkelaar moest ook uitgekocht worden. “Wij kwamen er niet uit met een agrariër. Die verkocht zijn grond daarna aan een andere ontwikkelaar.” De CV kocht de grond later van deze ontwikkelaar en gaf deze het recht om daar woningen te ontwikkelen. Kleinjan: “We vinden het belangrijk dat die wijk met één signatuur wordt gebouwd. Het stedenbouwkundig plan wordt door ons gemaakt en we hechten aan regie op de kwaliteit. We zijn toch een soort burgemeester van ons eigen ontwikkelingsgebied.”

Wedstrijd

De samenwerking tussen AM en BPD liep en loopt soepel. De twee werken al decennialang samen bij gebiedsontwikkelingen. “Dat is het voordeel met twee grote en ervaren gebiedsontwikkelaars”, zegt Officier. “We verstaan elkaar, zitten vaak hetzelfde in de wedstrijd en weten hoe gebiedsontwikkeling werkt. We hebben beide een afdeling research, gebiedseconomie en conceptstudio in eigen huis, zodat we snel tot een kwalitatief goed plan konden komen.”

Ook hebben de grote gebiedsontwikkelaars een lange adem, zegt hij. Als het in moeilijke tijden niet lukt om projecten van de grond te krijgen, is er tijd om te wachten of kijken we naar alternatieven.

Dat doen ze bijvoorbeeld bij Rijnenburg. BPD heeft daar sinds 1997 behoorlijk veel grondposities. Ook AM is er al ruim twintig jaar aanwezig. De posities zijn ingenomen in de periode dat Rijnenburg werd geannexeerd door Utrecht ten behoeve van woningbouw.

“We hebben in 2012 samen met andere partijen een masterplan gemaakt. Dat ligt in de kast, omdat het huidige college ervoor kiest om op deze plek alleen voor duurzame energieopwekking te gaan, terwijl dat juist mooi samen kan in combinatie met de ontwikkeling van betaalbare woningen”, zegt Kleinjan. De Tweede Kamer heeft eind vorig jaar minister Ollongren aangespoord Utrecht een aanwijzing te geven, opdat woningbouw van de grond komt. Tot nu toe heeft ze gezegd dat het de verantwoordelijkheid is van de regio.

Te laat

Publieke en private partijen moeten samen verder vooruitkijken, vinden de ontwikkelaars. “Of het nu vijf of tien jaar duurt, het kost gewoon veel tijd om te komen van een besluit naar het opleveren van de eerste woning”, zegt Kleinjan. “Als je nu ziet dat te weinig woningen worden geproduceerd, gaat er toch iets niet goed. Je kan zeggen: ga eerst in de stad bouwen en daarna buiten de stad, maar daarmee zeg je impliciet dat je over zes jaar te laat bent”, doelt hij op Rijnenburg.

Als er een politieke wil is, kan die mooie grote nieuwbouwlocatie er in Rijnenburg relatief snel komen, is hun overtuiging. Bij Rijnenburg is een klein deel van de grond in handen van onder meer de gemeente en speculanten. “70 procent is in handen van ontwikkelaars, beleggers en corporaties. We zijn met twaalf eigenaren al meerdere jaren verenigd. Er zitten geen freeriders tussen. Met 70 procent kan je met een plan aan de slag en slagvaardig zijn en grote aantallen duurzame en betaalbare woningen realiseren waar zo’n enorme behoefte aan is.”

Lef en moed

Die politieke wil was er wel vanaf het begin tien kilometer verderop, bij Hoef en Haag. Net als lef en moed. “Je moet partners hebben die zeggen: We hebben de glazen bol niet naast ons staan, maar we gaan dit gewoon samen aan. We geloven erin”, zegt Officier.

Dat er geen knellende blauwdruk kwam bij Hoef en Haag zorgde voor snelheid. “Met zo’n blauwdruk gaat ieder vanuit een soort wantrouwen enorm gedetailleerd een plan maken. Terwijl de ervaring leert: dat plan wordt het in ieder geval niet. Er gaat zoveel veranderen in de loop van de tijd”, is de ervaring van Kleinjan.

De gemeente Vianen schonk vertrouwen: de ontwikkelaars zorgen ervoor dat er een goede wijk komt en de gemeente neemt, na aanleg door de CV, de openbare ruimte over. “De overeenkomst met de gemeente is heel overzichtelijk. Er zit veel vrijheid in. Het bestemmingsplan is heel globaal gehouden”, zegt Kleinjan. “Je ziet één grote gele vlek, namelijk woonbestemming.” Ter vergelijking: er bestaan ook bestemmingsplannen waarbij je elk individueel huisje terug kan vinden.

Gekke reflex

“Bij Hoef en Haag is alleen afgesproken dat er van de 1.800 woningen er 30 procent betaalbaar is, 20 procent sociale huur en 10 procent goedkope koop. Dat is het. We hebben niet vastgelegd wat de oppervlakten van de woningen zijn en hoeveel kamers er komen. En dus niet – zoals bij sommige gemeenten – sprake van het stapelen van allerlei ambities.”

Hij snapt die controledrift in zekere zin wel. “Als we het niet afspreken, komt er iets waar we niet blij mee zijn, is de angst. Eigenlijk een gekke reflex. Een corporatie wil goede woningen hebben en een ontwikkelaar wil goede woningen realiseren. Als het niet goed is, is er geen interesse in de woningen. Zelfs in deze tijd niet. Niemand geeft drie, vier vijf ton uit aan iets dat onvoldoende kwaliteit biedt.”

Nee, een toverformule voor snelle projectontwikkeling is er volgens de ontwikkelaars niet. Het zijn ook softe factoren die van invloed zijn. Na overeenstemming tussen grondeigenaren en de gemeente is de flessenhals het bestemmingsplan. “De duur van de bestemmingsplanprocedure met bijbehorende onderzoeken is dan maatgevend”, zegt Officier.

Geduldige boer

Hoef en Haag was een snel project. Theoretisch zou er volgens de ontwikkelaars nog minder tijd kunnen zitten tussen de aankoop van landbouwgrond tot het opleveren van een woonwijk. “Maar dan moet je wel een boer hebben die zijn grond niet snel wil verkopen en zegt: Ik houd het wel eventjes, maar ik verkoop het aan jou als je het nodig hebt”, grijnst Kleinjan. “Die heb ik nog niet gevonden.” Officier: “De boer zegt altijd: “Koop het nu maar. Hoe eerder, hoe beter.”

Dit bericht is eerder verschenen op Cobouw.nl.

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2022
Website by Fundament All Media