De Zalmhaven: Toppunt van Rotterdam

Met De Zalmhaven krijgt de Maasstad er een blikvanger van formaat bij. Aan de voet van de Erasmusbrug kust het hoogste woongebouw van de Benelux straks de wolken.

Een record breken is echter geen doel op zich, verklaren gebieds-en vastgoedontwikkelaar AM en gebiedsontwikkelaar en investment manager Amvest. Leidend voor hen is de kwaliteit van het woonprogramma en een goede inpassing in de omgeving. Maar toegegeven, met een hoogterecord staat een project meteen stevig op de kaart.

In 2005 kochten AM en Amvest het Nedlloyd Huis aan, gelegen tussen de Gedempte Zalmhaven en de Houtlaan in het Scheepvaartkwartier. Dertien jaar later is dit verouderde kantoorgebouw van 30.000 vierkante meter gesloopt. Op de vrijgekomen kavel startte in oktober 2018 de bouw van De Zalmhaven.

Dit ambitieuze project voorziet in 452 appartementen en penthouses, en 33 Herenhuizen. Aanvullende onderdelen zijn een parkeergarage met 450 plekken, twee fietsenstallingen, commerciële en kantoorruimten, en een restaurant op grote hoogte. In de media en de vakwereld gaat veel aandacht uit naar de recordbrekende toren van 215 meter (de bovenste 25 meter is een mast). Maar deze highrise, De Zalmhaven I, is lang niet het complete verhaal. Iets minder dan de helft van het programma wordt gerealiseerd in twee torens van 70 meter, De Zalmhaven II en III, en een brede, rechthoekige onderbouw van vijf lagen.

“Nee,” zegt Wilco van den Ban, directeur AM Zuidwest, dan ook beslist, “het hoogste woongebouw van de Benelux neerzetten was niet onze uitdaging.” Twee factoren hebben het uiteindelijke plan mede bepaald, legt hij uit. Ten eerste is de vraag naar woningen groot en steeds meer mensen willen in de stad wonen. En dan het liefst dicht bij de binnenstad. Om aan deze grote vraag te voldoen is één van de oplossingen om hoger te bouw, mits dit past in de omgeving. Ten tweede past een extra hoge toren in de hoogbouwzone waarin hij komt te staan. Op deze plek in het Scheepvaartkwartier, dichtbij de Maas, staan al drie woontorens. Op de Kop van Zuid zijn de hoogtenormen verlegd met de bouw van de Maastoren en De Rotterdam. Binnen het veranderde hoogbouwbeleid van de gemeente is De Zalmhaven een volgende stap. “Maar onverminderd binnen de contouren van een goed stedenbouwkundig plan”, benadrukt Van den Ban.

Rotterdamse laag

In een goed plan is in het bijzonder nagedacht over de plint, die moet goed zijn. Doorwaadbaar, niet massaal, levendig, met een menselijke maat en veilig. De voorwaarden die de gemeente stelt aan de gebouwplint worden wel aangeduid als ‘de Rotterdamse Laag’, zegt Maarten Janssen, projectdirecteur bij Amvest. “Zoals Den Haag overigens zijn Haagse Stedelijke Laag kent.” Het gaat om een breed gedeeld inzicht dat hoogbouw ook op straatniveau stedelijke kwaliteit moet brengen. Het ontwerp van De Zalmhaven honoreert de eisen aan de plint. Zo is de rooilijn van de onderbouw zo gesitueerd dat het straatprofiel zo breed mogelijk is met een mooi trottoir waarin bomen en groenperken passen. Aan de andere zijde, aan de Gedempte Zalmhaven, is ruimte voor een parkachtige inrichting van de buitenruimte, zoals die er in de oude situatie al was. Met functies als kantoorruimte in de plint maar ook door herenhuizen met een voordeur aan de straat zorgt het plan voor levendigheid ‘op ooghoogte’.

Verticale woonwijk

“Hoogte is ook relatief”, relativeert Janssen verder. “Hoe je hoogbouw ervaart is mede afhankelijk van omringende hoogbouw, dat merk je duidelijk in New York bijvoorbeeld. Met architectuur kun je ook veel doen om hoogte te accentueren of juist te nuanceren.” En wat de bewoners van een woontoren betreft, hoeveel van hen willen er echt hoog wonen? Lang niet iedereen. Van den Ban verklaart: “Gebruikelijk is dat een penthouse bovenin zit en middelgrote en compactere appartementen beneden, maar niet iedereen die een extra luxe appartement zoekt vindt dat prettig. Daarom zijn in De Zalmhaven I, op alle hoogteniveaus verschillende woningtypen te vinden. Zo hebben mensen ook hierin meer keuzevrijheid. Met deze mix ontstaat een soort verticale woonwijk.” De appartementen in De ZalmhavenI, II en III zijn er zowel in huur als koop. Het gaat om 200 huurappartementen van gemiddeld 88 tot 113 m² en 252 koopappartementen en penthouses van gemiddeld 110 tot 160 m². Bijzonder is verder dat alle 452 appartementen een buitenruimte hebben. Janssen: “Het idee leeft dat daar in hoge woontorens weinig behoefte aan is, omdat je er weg zou waaien. Door de buitenruimtes goed vorm te geven, hoeft dit helemaal niet zo te zijn. Veel mensen stellen ook op grote hoogte een buitenruimte op prijs en richten die in tot een aangename plek waar ze graag vertoeven.”

Gezinswoningen

Opmerkelijk binnen het project zijn de Herenhuizen, ofwel stadswoningen. Deze komen allemaal in de laagbouw, De Zalmhaven II en III, met, uiteraard, de voordeur aan de straat. Dit draagt ook weer bij aan een levendige, gevarieerde plint. Alle gezinswoningen hebben een eigen toegang naar de daktuin waarmee het dak van de onderbouw wordt ingericht. Ook de hoge toren krijgt een aantal appartementen die qua aantal kamers en indeling geschikt zijn als gezinswoning. Hiermee sluit De Zalmhaven aan op een inzettende trend dat meer gezinnen hoogstedelijk willen wonen. Behalve de stadswoningen zijn alle woningen bereikbaar via een groots opgezette centrale hal. Zo wordt anonimiteit tegengegaan, licht Van den Ban toe. “Het oude concept is: direct vanuit de parkeergarage met de lift omhoog naar je appartement. Hier gaat men altijd via de centrale hal, dat maakt ontmoeting mogelijk.”

“Klimfabriek”

De ontwikkeling van De Zalmhaven is in meerdere opzichten teamwerk geweest, vertellen Janssen en Van den Ban. Vanaf het prille begin is nauw samengewerkt met de architecten van Dam & Partners (De Zalmhaven I)) en KAAN Architecten (De Zalmhaven II en III)), en constructeur Zonneveld. Voordeel biedt ook dat Amvest een ontwikkelende investment manager (onder andere van pensioengelden) is en de huurappartementen heeft afgenomen. De uitvoering is in handen van BAM Bouw en Techniek, dat voor de bouw van De Zalmhaven I gebruik maakt van een hijsloods. Van den Ban en Janssen noemen het een ‘klimfabriek’. Hierin kan onder geconditioneerde omstandigheden (wind- en waterdicht) in alle opzichten veilig worden gebouwd en één verdieping per week worden afgeleverd. 58 weken verder kan dan de vlag in top. Eerst zijn uiteraard de fundering en de onderbouw aan de beurt. De uiteindelijke oplevering van het geheel is gepland in het tweede kwartaal 2022.

Klassiek ontwerp

Janssen typeert het hoogbouwontwerp van Dam & Partners als “een moderne interpretatie van klassieke hoogbouw in vergelijking met de overwegend modernistische hoogbouw in Rotterdam. Dit komt vooral tot uiting in het materiaalgebruik maar ook in de vorm van de toren en het eindigen van de top in een grote naald. Niet historiserend maar interpreterend.” Deze stijl past heel goed in het chique Scheepvaartkwartier met zijn vele statige panden uit de hoogtijdagen van het Rotterdamse rederswezen. Van den Ban ziet De Zalmhaven als “tribune aan de Maas” vanwege de vele uitzichten richting rivier die de bewoners op alle niveaus krijgen geboden. “Ik denk ook zeker dat het gebouw gaat behoren tot het rijtje beeldbepalende gebouwen van de stad. Met de komst van de Zalmhaven voegen we een aantrekkelijk hoog stedelijk woonmilieu toe aan de stad en een nieuw icoon aan de skyline. ” Janssen spreekt van een ‘draaischijf’, een ‘nieuw middelpunt’ in de hoogbouwzone van Centraal Station tot Kop van Zuid. “Wat De Zalmhaven voor de stad ook bijzonder maakt is een restaurant helemaal bovenin. Iedere Rotterdammer kan er gaan eten en van het uitzicht genieten.”

Facts and figures

De Zalmhaven voldoet aan de huidige eisen van duurzaamheid. Het gebouw wordt gasloos opgeleverd en er wordt gebruik gemaakt van WKO, stadsverwarming en PV-panelen. Tijdens de sloop is het grootste deel van het uitkomend materiaal hergebruikt.

In De Zalmhaven I (215 meter en 58 verdiepingen) komen 256 appartementen, in de koop- en huursector. In Zalmhaven I I en I I I (beide 70 meter en 21 verdiepingen) komen 196 appartementen en 33 eengezinswoningen in de koop- en huursector. Ook komen er 1.380 m² aan kantoren, 950 m² horeca en voorzieningen waaronder 456 parkeerplaatsen.

Dit artikel is ook verschenen in Rotterdam in Ontwikkeling.

AM - Inspiring Space Inspiring Space
Regulated by RICS
AM is onderdeel van Koninklijke BAM Groep NV © AM 2019